Entrevista: Financiamento Imobiliário: Entenda como funciona e evite problemas futuros

Julio Cesar Borges Baiz 

Fala Doutor!

A coluna “Fala Doutor!” traz até você dicas e esclarecimentos para que o seu financiamento seja feito de maneira correta, segura e, principalmente, sem futuras “dores de cabeça” quanto aos juros abusivos e taxas que não estavam acordadas no momento da assinatura do contrato.

A entrevista foi realizada com o Dr. Kênio de Souza Pereira (Coordenador da Seção Compra e Venda do BDI. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, Representante em MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário, Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG), um profissional que é unanimidade quando o assunto é “financiamento imobiliário”. Também, para a conclusão da entrevista, o Dr. Kênio contou com a colaboração dos Doutores Luiz Carlos de Menezes (Gerente Regional da Construção Civil da CAIXA-BH) e Breno Luiz de Lima e Castro (Consultor de Negócios Imobiliários do Banco Itaú/Unibanco – Plataforma BH).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais os documentos necessários para o financiamento?

Dr. Kênio: Basicamente, são exigidos os documentos pessoais dos compradores e vendedores, ou seja, a Carteira de Identidade, CPF, prova do estado civil e comprovante de endereço, além dos documentos de comprovação de renda que pode ser através da apresentação dos três últimos contracheques ou a cópia da última Declaração de Imposto de Renda. A condição financeira de quem não tem contracheque ou carteira assinada, pode ser avaliada ainda com os extratos bancários dos últimos três ou seis meses dependendo da atividade que é exercida e de como se dá a movimentação bancária do postulante ao financiamento. Para iniciar a análise jurídica da operação é necessária a apresentação da matrícula e também da certidão negativa de ônus do imóvel em seus originais e atua-lizadas, além da cópia do IPTU do ano vigente ou documento similar onde conste a fração ideal do imóvel (se for parte de condomínio) de acordo com a matrícula. Quanto mais elementos e documentos o pretendente ao financiamento fornecer para comprovar sua real capacidade de pagamento e o baixo risco que ele oferece quanto à pontualidade, mais rápida será a aprovação do financiamento. É importante preencher de maneira completa e detalhada todos os formulários específicos para o início das análises e a confecção do contrato de financiamento.

Divisão do Procedimento

O Consultor de Negócios Imobiliários, Breno Luiz de Lima e Castro, explica que no Banco Itaú, por exemplo, o processo de concessão de financiamento é dividido em duas fases: a aprovação e a contratação. Na aprovação que pode ser feita com antecedência e sem ainda o imóvel definido, o foco é no cliente tomador de crédito e na sua comprovação de renda. Na fase seguinte, a de contratação, pode-se centrar esforços na análise do vendedor e no imóvel objeto da alienação através do financiamento, o que possibilita a dispensa de vários documentos que já foram analisados num primeiro momento, facilitando a montagem do processo e simplificando a análise da operação.

BDI: Como escolher a instituição para o financiamento?

Dr. Kênio: Como qualquer produto ou serviço, o pretendente deve fazer uma pesquisa de mercado para verificar qual a instituição que atende o seu perfil, sendo que a CAIXA oferece taxas muito competitivas para quem se enquadra na Carta de Crédito do FGTS, que tem o limite máximo de avaliação de R$ 130 a R$ 170 mil, dependendo do Estado da Federação. Todas as principais instituições financeiras do país oferecem o crédito imobiliário em suas carteiras. Essa concorrência gera benefícios ao consumidor, que hoje não fica limitado quanto ao crédito somente no banco onde já possui algum relacionamento, ou à mercê de algum tipo de monopólio de apenas uma instituição bancária. Para escolher a melhor instituição para o seu financiamento imobiliário o consumidor não deve levar em conta somente a taxa de juros nominal, mas também o custo efetivo total da operação que envolve os encargos obrigatórios da modalidade de crédito, que acaba variando bastante entre as instituições. Outro ponto de atenção é o prazo de contratação e disponibilização do crédito, além do atendimento especializado, pós-venda e alguns serviços e condições especiais que podem fazer toda a diferença para possibilitar a aquisição do bem desejado. Breno Luiz, explica que o Banco Itaú, por exemplo, oferece aos seus clientes a opção de financiar de maneira pré-aprovada e na forma de reembolso de todas as despesas envolvidas no processo de financiamento, como a tarifa de avaliação do imóvel, o pagamento do ITBI e os custos com o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Já a Netimóveis, considerada a pioneira do país em Rede Imobiliária, tem parceria com o Banco Santander, o que proporciona condições especiais para os clientes das imobiliárias que fazem parte dessa conceituada rede. Dessa maneira, cabe ao comprador analisar o que mais é adequado ao valor que pretende financiar.

BDI: Como pesquisar a melhor taxa?

Dr. Kênio: Diante da grande concorrência, todos os Agentes Financeiros têm suas taxas à disposição dos clientes nas agências ou através de sites na Internet, sendo que muitos disponibilizam simuladores on-line, onde é possível ter uma ideia inicial dos custos envolvidos. Devido ao aumento da demanda por crédito e às complexidades do processo surgiram também novos profissionais e empresas especializadas na assessoria ao cliente com relação ao processo do financiamento, atuando geralmente em conjunto com as imobiliárias, ajudando o cliente na pesquisa de melhores taxas e menores custos praticados no mercado.

BDI: No contrato com a instituição, quem pede financiamento pode discutir as cláusulas contratuais e sugerir mudanças? Pode nos dar algum exemplo?

Dr. Kênio: Na CAIXA, conforme o Gerente Luiz Carlos Menezes “não há essa possibilidade, pois o contrato é padronizado de acordo com a modalidade de financiamento”. Esse procedimento é comum nos demais bancos, ou seja, o contrato é de adesão. Logicamente, é de suma importância ler e entender as cláusulas dispostas no contrato antes de sua assinatura e no caso de dúvida procurar um advogado especializado para esclarecer algum ponto. Não é possível propor ou sugerir alterações, pois o contrato já contempla todas as variáveis possíveis ao longo de sua vigência. O contrato da maioria das instituições tem força de escritura pública. Para o comprador ter mais segurança sobre o que está assumindo, é interessante pedir um espelho da minuta ou um exemplo do modelo do contrato, logo no início do processo de contratação para análises e esclarecimentos quanto aos detalhes do contrato antes do dia programado para sua assinatura.

BDI: Por que é importante saber qual é o índice de correção estipulado no contrato?

Dr. Kênio: Porque o saldo devedor do financiamento será corrigido por este índice. Como o crédito imobiliário basicamente é disponibilizado através do fundo de poupança dos bancos, o índice que corrige o saldo devedor e, consequentemente, as prestações mensais é o mesmo índice que corrige os rendimentos da poupança, ou seja, hoje este índice é a TR – Taxa Referencial – que possui variação diária e a correção acontece usando o valor de referência sempre no mesmo dia do mês utilizado na emissão do contrato. Com essa regra, o comprador saberá de antemão o que ocorrerá durante o prazo do financiamento que geralmente é longo.

Quer saber mais, acesse o BDI - Boletim do Direito Imobiliário em www.diariodasleis.com.br

*Entrevista com Dr. Kênio de Souza Pereira