Entrevista: As soluções dos conflitos na convivência em condomínio - Parte 8: Pontos Nevrálgicos de discussão

Julio Cesar Borges Baiz 

Fala Doutor!

Nesta penúltima parte da série “Soluções dos conflitos na convivência em condomínio”, abordaremos vários temas que geram inúmeras dúvidas e, além disso, são os causadores de vários conflitos.

Pois bem, como não poderia deixar de ser, contamos com a valiosa colaboração do Doutor Michel Rosenthal Wagner (Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados), especializado em consultoria preventiva e contencioso aos condomínios. (www.mrwadvogados.com.br).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Qual é o prazo prescricional para cobrança de cotas condominiais em atraso? Pergunta-se em virtude de que era pacífica a prescrição de dez anos mas agora o STJ definiu a prescrição em cinco anos?

Dr. Michel: No Código Civil de 1.916 a prescrição para cobrança de despesas condominiais se encaixava na previsão geral do art. 177, ou seja, vinte anos para ações pessoais. Desde a entrada em vigor do Código de 2002, o prazo era contado também pela regra geral, reduzida para dez anos (art. 205). Ocorre que em agosto de 2011 a 3ª Turma do STJ no Recurso Especial 1139030 decidiu que a prescrição é de cinco anos, com o argumento de que a dívida é líquida e expressa em instrumento público ou privado, amoldando-se ao inciso I do § 5º do art. 206 do diploma substantivo. Portanto este o entendimento mais atual.

BDI: Qual o melhor método no rateio das despesas condominiais para o pagamento de um justo valor, uma vez que em um apartamento de dois dormitórios moram quinze pessoas e de três dormitórios, apenas uma pessoa, que gasta pouca água, com utilização mínima dos elevadores, portões automáticos e outros equipamentos comuns?

Dr. Michel: O caráter econômico desta pergunta contém duas possibilidades de olhar; uma sob o valor do consumo/uso e outra sobre o valor do imóvel, ambas características qualificadoras da propriedade imobiliária. Segundo o Código Civil, o rateio será realizado pela fração ideal, desde que a convenção do condomínio não disponha de forma diferente (inciso I, 1.336). Assim, a lei permite outras formas de rateio, bastando para isso, incluir esta previsão na convenção. Mais a mais, se estipulado como em geral, pelo tamanho do imóvel, fração ideal, o apartamento de três dormitórios, maior, pagará mais que o de dois dormitórios, menor. A tendência nos condomínios tem sido pela busca da individualização dos serviços, como inclusive de água além de gás e energia elétrica. Por outro lado, é bom lembrar que esta mistura de contas é característica do “jeito” condomínio de viver, onde por um objetivo comum, não é exclusivamente econômico, se misturam valores e conceitos. De qualquer forma, o critério de divisão desta responsabilidade é convencional, e pode ser alterado de forma inteligente, razoável, para não trocar uma distorção por outra.

BDI: Como se calcula as taxas condominiais em atraso com a aplicação da multa, juros e correção monetária? Pode nos dar um exemplo de cálculo de um débito condominial com quatro meses atrasados?

Dr. Michel: A multa por atraso no pagamento do Código Civil é limitada a 2%, os juros são os legais, ou seja, de 1% ao mês e quanto à atualização monetária deve ser utilizado um índice oficial, em geral estipulado na convenção. Por exemplo no atraso de quatro meses, se a cota mensal é de R$ 1.000,00, você acrescenta a multa e resulta em R$ 1.020,00; a esse valor soma-se 4% de juros, que é igual a R$ 1.060,80 e por final a atualização monetária que utilizando a variação dos últimos quatro meses do índice do TJSP chega-se ao total de R$ 1.072,30. Agora, se o condômino não paga reiteradamente, e mesmo se reitera o pagamento com atraso, pode ser aplicada a multa de cinco contribuições condominiais, 500%, prevista no art. 1.337 do Código Civil.

BDI: Como fica a devolução da contribuição extra em que os condôminos adimplentes pagam pelos inadimplentes?

Dr. Michel: Em regra não há devolução, pois as receitas servem para cobrir as despesas, ordinárias do dia a dia e as extraordinárias aprovadas em assembleia. Quando sobra dinheiro, a assembleia deve se reunir para dar um destino a este numerário. Como a assembleia é soberana, pode aprovar benfeitorias e/ou melhorias no prédio, ou mesmo o rateio entre os condôminos, ou o não recolhimento das taxas mensais por um período. Vale a criatividade e o bom senso da assembleia. De qualquer forma, como o caixa do condomínio é comum a todos, quando os valores pagos em atraso entram para o caixa, é de todos, igualmente, inclusive do ex-devedor que pagou.

BDI: O boleto do condomínio pode ser protestado?

Dr. Michel: Sim. No Estado de São Paulo o protesto é permitido pela Lei nº 13.160/08, mas em maio de 2011 o Órgão Especial do TJSP declarou-a inconstitucional, apenas na parte em que prevê o protesto de contrato de locação e recibo de aluguel. Assim o protesto do boleto de condomínio continua permitido.

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