Julio Cesar Borges Baiz
Fala Doutor!
Fala Doutor!
Continuamos com a série “Soluções para os conflitos condo-miniais”, com a entrevista ao Doutor Michel Rosenthal Wagner, Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados. Especializado em consultoria preventiva e contencioso, a empresas, condomínios e associações, proporcionando atendimento personalizado e dinâmico, mediante trabalho buscando a solução de conflitos, incluindo mediação e arbitragem com foco no direito imobiliário, urbano, de vizinhança, contratual, educacional e suas interfaces (www.mrwadvo gados. com.br).
Portanto, Fala Doutor!
BDI: Quais cuidados devemos tomar para organizar uma assembleia?
Dr. Michel: A cada vez que vamos para uma reunião, nos preparamos; se não sabemos o tema específico, procuramos nos atualizar nele e saber qual a expectativa de decisão, ou seja, “se vai ser para aprovar uma conta”, “se vai ser para aprovação de uma nova medida”, “se vai ser para discutir uma área de lazer”, “se vai ser para discutir valorização de patrimônio” ou “se vai ser para discutir a eleição de um novo corpo diretivo”, todos devem estar preparados. Dessa forma, cabe à administração e ao corpo diretivo municiar os condôminos com dados, relatórios, planilhas, gráficos, resumos, históricos e orçamentos.
Quando sabemos que vamos discutir algum conflito entre condôminos na assembleia, o interessante é fazer, quando possível, uma pré mediação, ou seja, tentar aproximar as partes ou conversar com cada um e levar algo mais maduro para este momento. Esse respeito pelo ambiente formal da assembleia é muito importante para que se chegue ao final com sucesso. Não pode haver tumulto!
Para que as pessoas se reúnam e decidam algo e a decisão seja válida, deve haver formalidade. Então, não devemos falar alto, não podemos gritar e não podemos nos destemperar. Para que essas coisas não ocorram é importante que quem dirige a assembleia tenha perfil para conduzir uma conversa coletiva, que fique um pouco afastado das pessoas para contribuir com essa organização e não tome partido nas discussões. Assembleia é um dos momentos principais da administração condominial, é quando os condôminos decidirão, por pelo menos um ano, o que vai acontecer com o condomínio!
BDI: Quais são os cargos do corpo administrativo?
Dr. Michel: O principal é o Síndico, que é efetivamente responsável por cem por cento das atividades. Essas responsabilidades podem ser compartilhadas com os poderes de representação, ou seja, contratar alguém para representar o síndico na assembleia, no fórum, em um órgão público, na Sabesp, etc.. Recomendamos que esta responsabilidade seja compartilhada com outras pessoas e que seja feito formalmente em assembleia e lavrada em ata para criar uma espécie de contrato social dentro do condomínio. “A assembleia é soberana para decidir pelo condomínio!” Então, aquele síndico que se sente ansioso, pressionado e angustiado pode convocar uma assembleia e compartilhar com todos as tomadas de decisões. E aí, na assembleia, o corpo administrativo será a totalidade dos condôminos presentes.
BDI: Podem ser criados cargos para o corpo administrativo?
Dr. Michel: Existem alguns condomínios que possuem um conselho fiscal, que é responsável por analisar contas e dar sua opinião. Podemos pensar na criação de conselhos, como por exemplo: da terceira idade ou idade mais feliz, da juventude, de esportes, de atividades juvenis, de paisagismo, comissões de obras, entre outros.
BDI: Quando é necessária a presença de mais de dois terços dos condôminos na assembleia?
Dr. Michel: Basicamente para alterar a convenção do condomínio, e quando se pretende fazer obras que chamamos de voluptuárias, que são para o embelezamento da edificação, por exemplo. Há momentos em que é necessário unanimidade, como para alterar a destinação do edifício, ou mesmo de alteração radical de fachadas. Mas, sempre é bom saber que se o tema é muito importante e não houver uma boa presença deve-se deixar para deliberar em outra assembleia.
BDI: Existe algum outro tipo de assembleia que não necessite ter mais de dois terços de condôminos?
Dr. Michel: Sim, por exemplo, para aprovar a aplicação de multas a condôminos que não cumprem com os seus deveres.
BDI: O que ocorre se o condômino não quiser participar de uma assembleia?
Dr. Michel: A presença em assembleia é um direito, mas se este condômino não quiser comparecer, estará concordando com o que for decidido, parecido como “quem cala consente”..
BDI: O Síndico ou o corpo administrativo têm a obrigação e o dever de convocar todos os condôminos para a assembleia?
Dr. Michel: Sim. Não tem como haver assembleia se todos os condôminos não forem convocados. E se tiver a assembleia e um condômino souber que não foi convocado, este poderá anular tudo o que foi decidido, isto está no artigo 1.354 do Código Civil.
BDI: Existem alguns “jargões” para certos tipos comuns de condôminos em assembleia. O Senhor pode nos dar alguns exemplos?
Dr. Michel: Sim, por exemplo: “Presidente – tem que ter voz ativa, conhecimento do que vai acontecer, saber conduzir a assembleia com sabedoria e perceber o que é melhor para todos no condomínio”; “Sabichão – opina sobre todos os assuntos, quando o voto dele não é o que venceu, normalmente não dá o braço a torcer e tem dificuldade de aceitar a opinião alheia”; “Maria vai com as outras – tipo influenciável, não tem opinião formada sobre os assuntos a serem debatidos e concorda sempre com a maioria”; “Caxias – leva as regras ao pé da letra, tem mania de perfeição e fica atento a tudo e a todos, é o típico perfeccionista”; “Chatonildo – tem anos de vida no condomínio, faz questão de contar que já foi síndico, que já integrou o conselho fiscal, gosta de explicar e comentar todas as decisões tomadas, e às vezes toma muito tempo das pessoas e acaba alongando demais as assem-bleias”; “Quietão – fala pouco e prefere ficar na dele, às vezes até dorme na assembleia”; “Barraqueiro – promove brigas, insulta condôminos, às vezes até parte para a agressão física, em algumas situações é capaz de forçar uma briga só para não ser aprovada determinada regra ou conduta”; “Isqueirinho – induz os outros a questionar todos os pontos discutidos e incentiva brigas e discussões”.
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