Entrevista: Entenda de Locação - Parte I

Julio Cesar Borges Baiz

A partir desta edição começamos a série “Entenda de Locação”. Para responder sobre este tema convocamos o Doutor Jaques Bushatsky (Advogado e Diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário - MDDI).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais as obrigações do locador?

Dr. Jaques: Basicamente, o locador deve, em primeiro lugar, entregar o imóvel no estado a que se destina. Por exemplo, quando locar uma casa, ela deve estar com a estrutura em ordem, quando alugar uma sala comercial, ela deverá estar regularizada perante os órgãos públicos, de modo a que o locatário possa usá-la normalmente. A segunda e principal obrigação do locador é garantir, durante a locação, o uso pacífico e normal do imóvel. Um exemplo? O locador não pode ficar perturbando o uso do imóvel, pelo locatário. Vamos adiante, findar conversando sobre outras obrigações do locador, é evidente.

BDI: Quais as obrigações do locatário?

Dr. Jaques: Eu destacaria duas principais: pagar normalmente o aluguel e os encargos da locação e manter o imóvel em ordem, além de usá-lo sempre obedecendo o que for contratado: se para comércio, não deverá morar no imóvel, lembro como ilustração.

BDI: Fale sobre o fiador.

Dr. Jaques: Trata-se do garantidor da locação. É a modalidade de garantia mais tradicional que existe (a bíblia já se referia à fiança em geral; os romanos já usavam essa modalidade). Em síntese, se o locatário não pagar, o fiador deverá fazê-lo.

BDI: No caso do fiador ser “falso”, o que pode acontecer com o inquilino?

Dr. Jaques: Esse problema ocorre com alguma constância, infelizmente. São vários os problemas acarretados ao locatário, e vão desde as questões criminais, até, dentro do âmbito da locação, à rescisão do contrato por culpa do locatário, que findará despejado e, conforme o caso, condenado a pagar a multa contratual.

BDI: Quais as diferenças entre benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias?

Dr. Jaques: Necessárias são aquelas que objetivam conservar o imóvel; úteis, aquelas que melhoram o uso do imóvel e voluptuárias, aquelas, na linguagem da lei, de deleite.

BDI: As benfeitorias realizadas no imóvel, pelo inquilino, podem ser cobradas do proprietário?

Dr. Jaques: 99% dos contratos contêm a previsão de que não podem ser cobradas. No entanto, se nada estiver previsto, certamente se poderia cobrar o custo das benfeitorias necessárias e das úteis, estas desde que autorizadas pelo locador. Quanto às benfeitorias voluptuárias, não podem ser cobradas, mas podem ser retiradas pelo locatário, desde que sem provocar dano ao imóvel.

BDI: Quais as cautelas que o proprietário deve ter ao entregar o imóvel ao locatário?

Dr. Jaques: Deve ser realizada uma vistoria do imóvel, para documentar o estado em que foi entregue. Essa vistoria, aliás, interessa também ao locatário, para que não seja acusado futuramente de danificar o prédio. Hoje em dia as vistorias são fáceis de fazer, graças às máquinas fotográficas digitais.

BDI: Imóvel em inventário pode ser locado?

Dr. Jaques: Pode, sem problema algum. O que deve ser averiguado com atenção é a prova de representação do “espólio”. Essa prova se faz com a exibição do “termo de inventariante”.

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BDI - Boletim do Direito Imobiliário nº 16 - Julio Cesar Borges Baiz