Entrevista: As soluções dos conflitos na convivência em condomínio - Parte 6: Os problemas dos “Cs” em Condomínio

Julio Cesar Borges Baiz

Fala Doutor!

Temos abordado vários fatores de conflitos em condomínios, mas alguns em especial tiram o sossego de muitos moradores, qual seja: os problemas do “Cs”!

Mas o que é o “Problema dos Cs”?

A resposta fica a cargo do Doutor Michel Rosenthal Wagner (Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados. Especializado em consultoria preventiva e contencioso aos condomínios. Site: www.mrwadvogados. com.br), que tem acompanhado no seu dia a dia a evolução deste tipo de problema, e tem muito a acrescentar para ajudar a resolver ou amenizar esta situação.

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Como surgiu a frase “Os problemas de condomínio começam com a letra ‘C’”?

Dr. Michel: Quem cunhou esta frase foi um dos grandes advogados que tivemos na área imobiliária, o Dr. Biasi Ruggiero: “Os problemas de condomínio começam com a letra “C”, e eram cachorro, cano e criança”! (in Questões Imobiliárias. Saraiva, 1997.). Com a prática da atividade nesta área acabei acrescentando mais alguns “Cs”, sem detrimento de outros problemas indicados com as demais letras do abecedário.

Então, em uma linguagem mais popular, podemos descrever como: “cachorro, carros, canos, crianças, convenções e causídicos, somando aqui seis problemas que começam com “C”.

BDI: Explique sobre os cachorros.

Dr. Michel: Quando se pensa em cachorro, ampliamos o horizonte para todos os animais de estimação: cachorros, gatos e pássaros e às vezes até outros menos comuns como iguanas, ferrets, lagartos e cobras. Então, a primeira questão que se coloca é se pode ou não pode ter animais em condomínio?

Algumas convenções mais antigas não permitiam animais em geral, especialmente cães e gatos. Depois de um certo tempo passaram a limitar cachorros de grande porte. Atualmente, permitem a presença de animais, com a ressalva de que sejam respeitados os três “Ss”: Segurança, Saúde e Sossego, previstos no artigo 1.277 e inciso IV do artigo 1.336 do Código Civil. Um exemplo emblemático foi quando prestei assessoria a um condomínio, onde uma família adquiriu um cão da raça pitbull adulto e o condomínio queria até expulsar a família por causa do animal, pois segundo alguns condôminos lhes tiravam o sossego. Olhamos o histórico deste cachorro, que se chamava Guapa, e não era violento, brincava com as crianças e com vários moradores. Havia sido adotado com a referência de animal dócil. No dia da assembleia, tinha uma turma que queria expulsar, e outra, incluindo as crianças do condomínio, que queria que a Guapa ficasse. A legislação, para animais tidos como perigosos, prevê andar com guia curta e focinheira, assim é possível ter um pitbull com posse responsável, vivendo em sociedade, respeitando essas regras que falei (Lei Municipal n.º 13.131/2001). Onde a lei permite, não pode ser contrariada. Bom, mas no final a Guapa permaneceu e não tivemos mais notícia de nenhum incidente no condomínio. Por outro lado, temos que pensar que, via de regra, os cachorros pequenos são os que mais latem, muitas vezes quando estão no elevador, vão no colo porque se ficam no chão podem morder o calcanhar de outras pessoas e na altura do peito podem causar até maior receio. Mais do que isso, cachorros pequenos, por latirem mais, desassossegam mais... Há também os problemas causados por odores e que podem tirar o sossego e a saúde dos moradores por atraírem vetores como moscas e até ratos.

É claro que o condômino tem que ter sempre bom senso, ou seja, uma pessoa não pode ter vinte e cinco gatos no apartamento porque não há como controlar os odores e o barulho e acaba sendo um despropósito no uso da propriedade! Portanto, o que vale sempre é a forma como queremos conviver aliado ao bom senso.

Se a convenção proíbe a presença de animais e o condômino for ao judiciário, via de regra, ganhará o direito de ter o animal no condomínio - tem-se decidido favoravelmente à presença de animais. A convivência com animais é muito positiva, seja no desenvolvimento da afetividade das crianças, seja na companhia para as pessoas, especialmente idosos.

BDI: Explique sobre os carros.

Dr. Michel: Falamos sobre carros na entrevista anterior, que tem se tornado um problema justamente pela falta de espaço e de paciência dos usuários, o que faz emergir conflitos de toda espécie entre vizinhos. As questões do estacionamento adequado, da solidariedade para com pessoas portadoras de necessidades especiais e mesmo de depredações têm sido bastante comuns em condomínio.

BDI: Explique sobre os canos.

Dr. Michel: Os canos em condomínio podem ser: de eletricidade, de respiro, os canos de água, etc.

Canos de eletricidade: é comum haver picos de cargas elétricas que podem queimar equipamentos e podem, por pouca carga de eletricidade, sobrecarregar os equipamentos. Outro problema que pode acontecer é entrar água, o que implica riscos de incêndio em toda a edificação.

Canos de água: começa pelo cano da coluna d’água que alimenta os canos que seguirão por todo o condomínio e as unidades. Pode ocorrer uma ruptura na coluna de água que alimenta todo o condomínio. Neste caso a responsabilidade por eventuais danos é do condomínio.

Canos particulares: São os canos alimentados pela coluna d’água e que são distribuídos às unidades. Se vazamentos ou outros problemas, inclusive de manutenção, aparecem nestes ramais, a responsabilidade é do condômino.. É comum que os condôminos queiram que o condomínio resolva estes problemas, mas o que se pode e se deve fazer é apenas auxiliar o diálogo entre os envolvidos.

Em canos de condomínios antigos (20, 30 e 40 anos), muitas vezes é necessário trocar tudo de uma vez e aí pode ficar caro para o condomínio, por isto a manutenção é importante. Investir para economizar.

O que tem acontecido em condomínios novos, e mesmo em antigos que resolvem reformar o sistema, é passar um ramal novo para fazer a distribuição a cada apartamento com um medidor individual.

Deseja ler a entrevista completa, acesse o BDI - Boletim do Direito Imobiliário em www.diariodasleis.com.br