Entrevista: As soluções dos conflitos na convivência em condomínio - Parte Final: Pontos Nevrálgicos de discussão

Julio Cesar Borges Baiz

Fala Doutor!

Nesta última parte da série “Soluções dos conflitos na convivência em condomínio”, abordamos vários temas que geram inúmeras dúvidas e, além disso, são os causadores de vários conflitos.

Pois bem, como não poderia deixar de ser, contamos com a valiosa colaboração do Doutor Michel Rosenthal Wagner (Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados), especializado em consultoria preventiva e contencioso aos condomínios. (www.mrwadvogados.com.br).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: De quem é a responsabilidade pelos danos causados por objetos lançados dos apartamentos?

Dr. Michel: Em regra, conforme previsto no art. 938 do Código Civil, a responsabilidade civil e criminal é do habitante do apartamento. Ocorre que em muitas vezes é impossível determinar a autoria do evento e neste caso, o condomínio deverá responder pelos danos causados. Em edifícios com unidades em várias faces, e em que haja mais de um apartamento por andar, podem vir a ser responsabilizados apenas os condôminos desta face.

BDI: Pode-se negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?

Dr. Michel: Sim, através do protesto do boleto mensal ou da sentença judicial em ação de cobrança, sem possibilidade de recurso, ou seja transitada em julgado.

BDI: O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, ar condicionado, alteram a fachada do edifício? E se forem iguais em todos os apartamentos, como fica no caso de substituição, quando não existem mais no mesmo padrão (forma, cor, etc.) e no mercado?

Dr. Michel: O tema deve ser analisado à luz do Código Civil quando fala do Condomínio Edilício e dos Direitos de Vizinhança. O que se verifica na prática é que a necessidade de aparelhos de ar condicionado, envidraçamento de sacadas, grades de segurança, telas de proteção, etc., foi impondo uma flexibilidade na doutrina e jurisprudência, a ponto de, apesar de respeitar a ideia de que a fachada é algo assim como a roupa de um edifício, autorizarem-se modificações em função da modernidade, mais ainda quando se trata de segurança. Com relação à substituição de materiais obsoletos, da mesma forma, a deliberação caberá à assembleia, não se tratando neste caso de alteração, mas de modernização da fachada. Mas, diferente destas situações, os quoruns para aprovação de transformação destas roupagens são muito rígidos, indo conforme a lei prevê de 2/3 à totalidade dos proprietários. A questão da vizinhança é especialmente importante quando se fala de aparelhos de ar condicionado, que têm que ser além de estéticos, absolutamente silenciosos – não se pode obrigar todos terem o sistema e o direito à janela aberta em silêncio deve ser respeitado.

E nos perguntamos: se a obra for útil, necessária e que venha a alterar a fachada aproveitando-se para valorizar a edificação / patrimônio? Qual o quorum mais coerente? Quer nos parecer dever ser flexibilizado da unanimidade, mas quando se fala do custeio, a questão se torna mais complexa.

BDI: É obrigatória a contratação de salva-vidas para o funcionamento das piscinas nos condomínios edilícios?

Dr. Michel: Até hoje ainda não. Existe um projeto de lei municipal – PL 193/2002 – que foi arquivado em janeiro de 2009, em razão do fim da legislatura da vereadora autora que previa a necessidade de manutenção nos quadros profissionais de escolas, condomínios, parques aquáticos entre outros, de profissionais com formação, habilitação de salva-vidas e operadores de piscinas, sempre que o espelho d’água superar 300 m2 de superfície de água.

Deseja ler a entrevista completa, acesse o BDI - Boletim do Direito Imobiliário, em www.diariodasleis.com.br