Entrevista: As soluções dos conflitos na convivência em condomínio - Parte 7: Nascimento e Registro do Condomínio

Julio Cesar Borges Baiz

Fala Doutor!

Dada a necessária preocupação, cuidado e atenção que os condomínios devem ter com a solidez e segurança das edificações ao longo de sua vida, em continuidade à série, resolvemos trazer algumas informações de como nascem e vivem os condomínios, do ponto de vista físico e registral, contando com a valiosa colaboração do Doutor Michel Rosenthal Wagner (Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados), especializado em consultoria preventiva e contencioso aos condomínios. (www.mrwadvogados.com.br).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Como surgiu a ideia de construção de condomínios no Brasil?

Dr. Michel: A partir de algum momento, principalmente em 1964, com o Sistema Financeiro de Habitação - SFH - começaram a aparecer cada vez mais condomínios nas cidades brasileiras, e nas últimas décadas é uma tendência especialmente nos países emergentes. Como historicamente há carência por moradia nestes países, inclusive o nosso, assim que a economia melhora, como atualmente está ocorrendo, pululam construções por todo lado. O que se percebe culturalmente é que, a despeito de termos muitas áreas vazias no país, neste imenso território, a tendência pelo adensamento em função do aproveitamento das estruturas públicas como de energia elétrica, arruamentos implantados tem sido preponderante, o que impacta a qualidade de vida e a maneira de viver nas cidades.

BDI: Fisicamente, como se dá a divisão dos terrenos e a construção das cidades?

Dr. Michel: É este o começo da história! Eu sempre gosto de falar que remontarmos à época do descobrimento ou da conquista do Brasil, temos claro que se chegou a um imenso território repartido inicialmente em capitanias hereditárias, e dali para frente, percebemos que as coisas não mudaram muito de fato, vão se dividindo os terrenos, das capitanias hereditárias em fazendas de engenho, de fazendas de engenho em fazendas, depois nas divisões em zonas rurais e urbanas, dentro da zona urbana a divisão em loteamentos, a urbanização propriamente dita com a implementação de serviços públicos, aparecem os bairros, os lotes, e vão se construindo as casas. Então fisicamente é assim que vai se dando a transformação dos tamanhos dos terrenos e sobre eles a construção nas cidades e das cidades. As metrópoles hoje em dia têm saudade dos terrenos baldios ...

BDI: Onde os condomínios podem encontrar este histórico da construção das cidades e suas alterações ao longo do tempo?

Dr. Michel: O tema desta matéria parece muito importante para organizar a fonte de informações para os condomínios. O que vai se construindo está registrado nas prefeituras, e nos Cartórios de Registro de Imóveis (CRI), onde estão para sempre as cópias ou as referências destes projetos. Também no caso de condomínios, sua incorporação está toda registrada nestes mesmos órgãos. Na prefeitura, órgão competente para aprovar as construções das cidades, é que se encontram registradas as plantas e projetos das edificações, do alvará de construção até o chamado auto de conclusão ou habite-se, que indica a aprovação da municipalidade da conclusão da construção e habitabilidade. Já o histórico do terreno onde são construídos os condomínios e qualquer outra edificação é no CRI.

BDI: E qual é a forma de construção que permite adensar mais a ocupação da população usuária?

Dr. Michel: A forma é a de condomínio, que são as unidades imobiliárias sobrepostas em edifícios, uma em cima da outra na projeção dos terrenos - mais gente ocupando e usando os terrenos e consequentemente vivendo mais proximamente. Mas, muitas vezes, quando verificamos na realidade prática, em um terreno não dá para construir um condomínio, “pouco terreno”, para “muito prédio”. Então, naquela tendência que era dividir cada vez mais o terreno para se construírem casas, acontece o inverso, se começa a juntar terrenos para construir um edifício.

BDI: E todo este movimento de transformação fica registrado em algum lugar?

Dr. Michel: Sim, como falamos, este lugar é o CRI. Se o proprietário de uma unidade imobiliária for ao CRI, ou qualquer pessoa, poderá obter as informações sobre as características do imóvel, quem foram os donos anteriores, até quando foi registrada a incorporação, e ainda mais longe, como eram as características dos terrenos que unidos compreendem o terreno do condomínio, quem foram seus donos, o que foi demolido, e antes construído e assim por diante. Faz-se o círculo inverso de ida e de volta.

BDI: Como se consolidam, se unem ou se subdividem os terrenos nas cidades, especialmente onde será construído o condomínio?

Dr. Michel: As leis que tratam do tema são a Lei dos Registros Públicos e especialmente a Lei de Incorporações, 6.015/73 e 4.591/64 respectivamente, e ainda o Código Civil que trata do Condomínio Edilício. É nesta lei de incorporação onde encontramos o caminho das pedras para a incorporação e a construção dos condomínios. Além destas leis que são federais, cada município tem um Código de Obras, e para os municípios com população maior que 20.000 habitantes, um Plano Diretor, instrumento que regra o uso e a ocupação do solo, os usos diferenciados por zonas. Aproveito ainda para citar, para um olhar mais macro, o Estatuto das Cidades, que é uma lei importante quando queremos entender as cidades brasileiras, Lei 10.257/01.

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