Julio Cesar Borges Baiz BDI nº 4 - ano: 2015 - Fala Doutor! (Entrevistas)
Continuamos com a série de entrevistas sobre “Registro de Imóveis”.
Trata-se de um tema que desperta interesse a todos os que necessitam dos serviços praticados no Cartório de Registro de Imóveis, tais como: Proprietários, Advogados, Imobiliárias, Corretores, Administradoras de Imóveis, Incorporadores, Construtoras, entre outros.
Esta série pretende entrevistar vários registradores de todo o território nacional!
Na quarta parte da entrevista, contamos com a experiência do Dr. Francisco José Rezende dos Santos (Oficial do Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte e Diretor do Departamento de Registro de Imóveis da SERJUS/ANOREG-MG. Professor dos cursos de pós-graduação da PUC Minas e Faculdades Milton Campos. Membro do Conselho Deliberativo do IRIB. Presidente do Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais - CORI-MG.).
Portanto, Fala Doutor!
BDI: A firma individual pode figurar como proprietária de imóvel na matrícula de imóvel?
Francisco José: Entendemos que sim, mas vamos fazer as seguintes observações:
Quando uma pessoa pretende exercer a atividade de empresário individual deve, obrigatoriamente, inscrever-se no registro público de empresas mercantis antes de iniciá-la, por determinação do art. 967 do CC. Pode um bem imóvel fazer parte do capital da empresa individual, desde que tenha esta afetação.
O nome da empresa individual deverá ser o mesmo da pessoa natural (art. 1.156 do CC). O objetivo da obrigatoriedade é vincular a empresa individual à pessoa natural, pois o patrimônio da segunda responde pelas dívidas da primeira.
O imóvel afetado à atividade de empresário individual continua a fazer parte do patrimônio da pessoa natural, ou seja, ele não passa a ser de propriedade de uma pessoa jurídica diferente, pois o empresário individual não é pessoa jurídica, mas simplesmente a ela equiparado para fins tributários.
Na alienação de imóvel afetado à empresa individual existe necessidade da apresentação das Certidões Negativas Fiscais, e como ela é contribuinte da seguridade social deve apresentar Certidões Negativas do INSS e da Receita Federal.
BDI: A cédula de crédito rural ou cédula rural pignoratícia, com renovação simplificada pode ser registrada, já que o Dec-Lei 167/67 não tem previsão desta renovação?
Francisco José: Se esta renovação simplificada for apenas uma prorrogação do prazo de vencimento da Cédula, será feita apenas uma anotação na própria Cédula e esta circunstância gerará uma averbação; mas se existirem outras circunstâncias deverá ser efetuado um aditivo a esta, que será objeto de averbação à margem do registro respectivo, mediante requerimento do credor e do devedor. Há de se observar o ditame do art. 62 do Dec. Lei 167/67:
Art 62 - As prorrogações de vencimento de que trata o artigo 13 dêste Decreto-lei serão anotadas na cédula pelo próprio credor, devendo ser averbadas à margem das respectivas inscrições, e seu processamento, quando cumpridas regularmente tôdas as obrigações, celulares e legais, far-se-á por simples requerimento do credor ao oficial do Registro de Imóveis competente.
Parágrafo único. Somente exigirão lavratura de aditivo as prorrogações que tiverem de ser concedidas sem o cumprimento das condições a que se subordinarem ou após o término do período estabelecido na cédula.
BDI: O que é prenotação?
Dr. Francisco José: Prenotar é o mesmo que protocolar ou protocolizar um título no Registro de Imóveis. A prenotação ou protocolização do título é feita no Livro n. 1 e imediatamente à apresentação do mesmo ao Cartório. A ordem desta prenotação determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, regra geral, dentro do prazo de 30 dias.
Observo que a expressão prenotação é utilizada várias vezes pela Lei n. 6.015/73, para o ato da protocolização, como pode ser vista nos art. 189 e 191 da citada Lei.
Art. 189 - Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência sobre aquele.
Art. 191 - Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil.
