BDI - Boletim do Direito Imobiliário nº 21
Seção: Fala Doutor!
Nesta edição publicamos a última parte da entrevista “Entenda de Locação”.
Como não poderia deixar de ser, contamos com a experiência e colaboração do Dr. Jaques Bushatsky (Advogado e Diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário - MDDI, em São Paulo, SP).
Portanto, Fala Doutor!
BDI: Quais os cuidados que devemos ter para sublocar um imóvel comercial?
Dr. Jaques: Todos os cuidados que devem ser tomados em qualquer locação e mais um, primordial: obter a anuência do locador. Explico: sem essa anuência, poderá ocorrer a rescisão do contrato de locação e, se isso se der, o locatário se sujeitará de um lado, às penas devidas ao locador e, de outro lado, às indenizações (e eventuais penas) que deverá ao sublocatário que viu ferida a sua expectativa e descumprido o contrato que firmou. Conforme o caso, as indenizações podem ser astronômicas: imagine um sublocatário que invista em instalações grandiosas e tenha, logo em seguida, que sair do imóvel...
BDI: Posso sublocar uma pequena parte de um imóvel comercial?
Dr. Jaques: Novamente, somente com autorização expressa do locador.
BDI: Quais documentos são necessários para formalizar a sublocação?
Dr. Jaques: O básico será um contrato de sublocação, que contém clausulas semelhantes ao contrato de locação, e, sempre, a anuência do locador.
BDI: O sublocatário tem direito à ação renovatória? De que forma?
Dr. Jaques: Tem sim, desde que regular a sublocação e isso está previsto no parágrafo 1º., do artigo 51, da lei das locações.
BDI: Explique como funciona o “Built to Suit”?
Dr. Jaques: Essencialmente, o locatário define que imóvel deseja e quais as características desse imóvel. O locador, por sua vez, constrói ou reforma o imóvel, sob medida para o locatário. Deve ser observado que a locação built to suit é bastante praticada em todo o país e é objeto de um projeto de lei que pretende inserir um artigo 54-A, na lei das locações, regulando essa modalidade especial de locação.
BDI: Contrato de locação pode ser protestado?
Dr. Jaques: No estado de São Paulo, temos a Lei nº 13160, de 2008, prevendo o protesto. E, essa dúvida foi enfrentada pelo STJ, que em junho de 2011 julgou o recurso nº 17400, tendo sido relatora a Ministra Laurita Vaz. No caso específico, se entendeu que aquele contrato tinha o atributo da certeza, era exigível mas não era líquido, o que impedia o protesto. Penso que, na esteira desse julgamento, se forem reunidos os atributos da certeza, exigibilidade e liquidez, será possível o protesto.
BDI: Em um contrato de locação por prazo indeterminado, como deve ser feita a atualização do valor do aluguel?
Dr. Jaques: Os reajustes devem ...
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