Entrevista: Entenda de Locação - Parte V

BDI - Boletim do Direito Imobiliário nº 20

Seção: Fala Doutor!

Julio Cesar Borges Baiz 

Continuamos com a série “Entenda de Locação”. E, novamente, com a participação do Dr. Jaques Bushatsky (Advogado e Diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário - MDDI).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais as formas de desfazimento de uma locação ainda a prazo determinado?

Dr. Jaques: Exceto a hipótese de acordo, a locação será rompida em caso de infração do contrato, e a mais comum é a falta de pagamento. Evidente, a ruína do prédio desfará a locação, também, por exemplo.

BDI: Quais as garantias existentes para um contrato de locação?

Dr. Jaques: Caução, fiança, seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, modalidade prevista na lei das locações, mas não praticada no mercado. Cuidado: essa cessão de quotas não se confunde com a caução de títulos...

É interessante observar que a fiança, tradicionalmente a garantia mais utilizada e que responde por cerca de 50% das locações residenciais em São Paulo tem gerado receios, pois é modalidade useiramente objetivada em projetos de lei. Veja, atualmente tramita o projeto de lei do senado nº. 297 de 2012“do Senador Blairo Maggi, tornando impenhorável o bem de família do fiador. A conseqüência da aprovação desse projeto será uma, somente: para dar efetiva garantia, só poderá ser fiador quem tiver mais de um imóvel, ou conseguir provar que tem um patrimônio não imobiliário suficiente para honrar a garantia.

BDI: Quando da devolução do imóvel, o locador pode recusar a receber as chaves, se o imóvel não estiver nas mesmas condições do início da locação? Tem que ser feita a vistoria final?

Dr. Jaques: O locatário findará propondo uma ação de consignação de chaves e se liberará. Nessas hipóteses, se estiver previsto no contrato, poderá ser exigida a vistoria, mas, se nada estiver previsto, porém ela for necessária, restará ao locador promover uma medida judicial de vistoria. Ou seja, não é praticável a recusa das chaves, mas sempre haverá a garantia, ao locador, de caso não receba o imóvel nas condições adequadas, postular indenização frente ao locatário.

BDI: O laudo de vistoria de entrada é um documento indispensável ao contrato?

Dr. Jaques: Formalmente, não é indispensável, pois os contratos costumam incluir uma declaração de que o imóvel está perfeito. Porém, a vistoria é negocialmente interessante, além de consistir em uma homenagem à precisão e à verdade: como alguém negaria algo constado em um laudo assinado por todos?

BDI: Se o locatário abandonar o imóvel locado antes do ajuizamento da ação de despejo, o que fazer?

Dr. Jaques: Sequer seria caso de ingressar com ação de despejo, que, aliás, seria extinta, exceto se a ação judicial contiver, também, pedido de cobrança dos valores dos aluguéis devidos.

BDI: Se o locatário abandonar o imóvel locado depois do ajuizamento da ação de despejo, o que fazer?

Dr. Jaques: Simplesmente deverá ser requerido ao Juiz da causa, a imissão na posse, claramente permitida pelo artigo 66 da Lei das Locações. É uma situação que ocorre mais do que se possa imaginar, aliás, pois parece a alguns locatários que a fuga seja a melhor alternativa. Não é: em seguida, o locador certamente perseguirá a justa satisfação dos seus créditos e, de outro lado, o nome do locatário acionado remanescerá registrado nos cadastros forenses, que sempre serão analisados na hipótese de futuros contratos objetivados por esse locatário.

BDI: Quando o imóvel está na administradora de imóveis para locação, está desocupado e ocorre um roubo da fiação deste imóvel, de quem é a responsabilidade: da administradora ou do proprietário?

Dr. Jaques: Creio que estando o imóvel sob os cuidados do administrador, este responderá pelos danos.

BDI: Se o locatário está inadimplente há mais de 3 meses, o locador poderá propor ação de despejo com pedido liminar, já que a caução de 3 alugueres como garantia da locação ficou absorvida pelo inadimplemento, ficando o contrato desprovido de garantia?

Dr. Jaques: Sim, poderá usar a liminar trazida pela Lei 12112/09. Essa questão já foi analisada pela jurisprudência e talvez o primeiro acórdão em São Paulo tenha sido relatado pelo Desembargador Jayme Queiroz Lopes, quando apreciou o Agravo de Instrumento n° 990.10.126553-2, em maio de 2010.

BDI: O fundo de reserva é de responsabilidade de quem?

Dr. Jaques: (...)

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