BDI - Boletim do Direito Imobiliário - Julio Cesar Borges Baiz
Continuamos com a série “Entenda de Locação”. E, novamente, com a participação do Dr. Jaques Bushatsky (Advogado e Diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário - MDDI).
Portanto, Fala Doutor!
BDI: O imóvel com usufruto pode ser dado como caução para locação?
Dr. Jaques: Sim, pode. O problema é que para a viabilidade econômica dessa garantia, o nu proprietário e o usufrutuário deverão assinar. O segundo problema: dado o imóvel em caução e exercida a garantia, será que alguém arremataria esse bem? Se a resposta for negativa, a garantia não terá serventia...
BDI: O contrato de locação pode ser firmado a prazo indeterminado? E com o término no mesmo dia do início?
Dr. Jaques: Nada impede a celebração de contrato por prazo indeterminado. Essa questão de findar sendo contratado por um dia é que é curiosa: de um lado, nada, legalmente, impediria essa celebração. De outro lado, se o interesse fosse exatamente este, locar por um dia para determinada atividade, e não se preferir qualquer outra modalidade de pacto, por que não ajustar, exatamente, pelo prazo de um dia, caso se cuide de uma locação para fins não residenciais? Ou por que não considerá-la uma locação por temporada?
BDI: Qual o prazo que se deve dar na notificação para o inquilino, em locação verbal residencial, quando o locador precisar do imóvel para morar?
Dr. Jaques: Quando a denúncia é motivada, entende-se dispensável a notificação prévia. Mas, a regra geral é notificar concedendo o prazo de 30 dias e notificar é sempre, por uma série de razões jurídicas e práticas, uma medida salutar.
BDI: De que maneira um contrato de locação poderá ser assinado por pessoa tetraplégica ou com mal de parkinson?
Dr. Jaques: Através de uma Procuração Pública, assinada “a rogo”.
BDI: E se qualquer das partes for analfabeta, como se fará?
Dr. Jaques: Neste caso, ele pedirá que alguém assine por ele, o que deverá ser declarado no instrumento. É o que se denomina “assinatura a rogo”.
BDI: Desentupimentos da rede de esgoto da casa alugada é obrigação de quem pagar: do locador ou do locatário?
Dr. Jaques: Trata-se da estrutura do imóvel. Assim, a responsabilidade será do locador, em princípio e sem embargo da eventual responsabilização do locatário, se bem provada a sua culpa pelo entupimento.
BDI: Os locatários inadimplentes e seus fiadores poderão ser negativados junto ao SCPC ou SERASA? De que forma?
Dr. Jaques: Esses serviços de cadastro realizam apontamentos por determinação do credor, que precisará exibir contrato prevendo a relação e a comunicação ao devedor. Também registram apontamentos diante da distribuição de ação judicial ou do protesto de título, deve ser recordado.
BDI: Em uma ação de despejo por falta de pagamento ou para uso próprio, não sendo encontrado o locatário que abandonou o imóvel, o mesmo poderá ser citado por edital?
Dr. Jaques: Acho relevante dizer que ocorrendo o abandono do imóvel, o locador poderá requerer que o juiz autorize a imissão na posse. No que se refere à cobrança do que for devido pelo locatário que desapareceu, restará iniciar a relação litigiosa através da citação por edital, se superadas sem sucesso as outras formas de citação.
BDI: Quais os requisitos para o locatário propor uma ação renovatória?
Dr. Jaques: Basicamente, o locatário precisará portar contrato de locação celebrado por escrito, com prazo determinado de ao menos cinco anos (um contrato ou vários sucessivos que somem cinco anos); deverá provar que explora o mesmo ramo de negócio pelos últimos três anos, ao menos; precisará demonstrar que cumpriu perfeitamente o contrato de locação e, não nos esqueçamos, deverá propor a ação judicial no máximo um ano e no mínimo seis meses antes da data de término do prazo do contrato de locação que vige e vai vencer.
BDI: Existe direito de preferência para o locatário diante de contrato de locação firmado anteriormente à decretação de falência do locador?
Dr. Jaques: Pensa-se em direito de preferência diante da alienação do imóvel. Pois bem, na falência, o que interessa é que o imóvel será alienado por decisão judicial e esta é uma das hipóteses não alcançadas pelo direito de preferência do locatário.
Nenhum comentário:
Postar um comentário
Deixe seu comentário: