Entrevista: Entenda de Locação - Parte VI - Final

BDI - Boletim do Direito Imobiliário nº 21

Seção: Fala Doutor!

Julio Cesar Borges Baiz 

Nesta edição publicamos a última parte da entrevista “Entenda de Locação”.

Como não poderia deixar de ser, contamos com a experiência e colaboração do Dr. Jaques Bushatsky (Advogado e Diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário - MDDI, em São Paulo, SP).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais os cuidados que devemos ter para sublocar um imóvel comercial?

Dr. Jaques: Todos os cuidados que devem ser tomados em qualquer locação e mais um, primordial: obter a anuência do locador. Explico: sem essa anuência, poderá ocorrer a rescisão do contrato de locação e, se isso se der, o locatário se sujeitará de um lado, às penas devidas ao locador e, de outro lado, às indenizações (e eventuais penas) que deverá ao sublocatário que viu ferida a sua expectativa e descumprido o contrato que firmou. Conforme o caso, as indenizações podem ser astronômicas: imagine um sublocatário que invista em instalações grandiosas e tenha, logo em seguida, que sair do imóvel...

BDI: Posso sublocar uma pequena parte de um imóvel comercial?

Dr. Jaques: Novamente, somente com autorização expressa do locador.

BDI: Quais documentos são necessários para formalizar a sublocação?

Dr. Jaques: O básico será um contrato de sublocação, que contém clausulas semelhantes ao contrato de locação, e, sempre, a anuência do locador.

BDI: O sublocatário tem direito à ação renovatória? De que forma?

Dr. Jaques: Tem sim, desde que regular a sublocação e isso está previsto no parágrafo 1º., do artigo 51, da lei das locações.

BDI: Explique como funciona o “Built to Suit”?

Dr. Jaques: Essencialmente, o locatário define que imóvel deseja e quais as características desse imóvel. O locador, por sua vez, constrói ou reforma o imóvel, sob medida para o locatário. Deve ser observado que a locação built to suit é bastante praticada em todo o país e é objeto de um projeto de lei que pretende inserir um artigo 54-A, na lei das locações, regulando essa modalidade especial de locação.

BDI: Contrato de locação pode ser protestado?

Dr. Jaques: No estado de São Paulo, temos a Lei nº 13160, de 2008, prevendo o protesto. E, essa dúvida foi enfrentada pelo STJ, que em junho de 2011 julgou o recurso nº 17400, tendo sido relatora a Ministra Laurita Vaz. No caso específico, se entendeu que aquele contrato tinha o atributo da certeza, era exigível mas não era líquido, o que impedia o protesto. Penso que, na esteira desse julgamento, se forem reunidos os atributos da certeza, exigibilidade e liquidez, será possível o protesto.

BDI: Em um contrato de locação por prazo indeterminado, como deve ser feita a atualização do valor do aluguel?

Dr. Jaques: Os reajustes devem ...

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Entrevista: Entenda de Locação - Parte V

BDI - Boletim do Direito Imobiliário nº 20

Seção: Fala Doutor!

Julio Cesar Borges Baiz 

Continuamos com a série “Entenda de Locação”. E, novamente, com a participação do Dr. Jaques Bushatsky (Advogado e Diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário - MDDI).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais as formas de desfazimento de uma locação ainda a prazo determinado?

Dr. Jaques: Exceto a hipótese de acordo, a locação será rompida em caso de infração do contrato, e a mais comum é a falta de pagamento. Evidente, a ruína do prédio desfará a locação, também, por exemplo.

BDI: Quais as garantias existentes para um contrato de locação?

Dr. Jaques: Caução, fiança, seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, modalidade prevista na lei das locações, mas não praticada no mercado. Cuidado: essa cessão de quotas não se confunde com a caução de títulos...

É interessante observar que a fiança, tradicionalmente a garantia mais utilizada e que responde por cerca de 50% das locações residenciais em São Paulo tem gerado receios, pois é modalidade useiramente objetivada em projetos de lei. Veja, atualmente tramita o projeto de lei do senado nº. 297 de 2012“do Senador Blairo Maggi, tornando impenhorável o bem de família do fiador. A conseqüência da aprovação desse projeto será uma, somente: para dar efetiva garantia, só poderá ser fiador quem tiver mais de um imóvel, ou conseguir provar que tem um patrimônio não imobiliário suficiente para honrar a garantia.

BDI: Quando da devolução do imóvel, o locador pode recusar a receber as chaves, se o imóvel não estiver nas mesmas condições do início da locação? Tem que ser feita a vistoria final?

Dr. Jaques: O locatário findará propondo uma ação de consignação de chaves e se liberará. Nessas hipóteses, se estiver previsto no contrato, poderá ser exigida a vistoria, mas, se nada estiver previsto, porém ela for necessária, restará ao locador promover uma medida judicial de vistoria. Ou seja, não é praticável a recusa das chaves, mas sempre haverá a garantia, ao locador, de caso não receba o imóvel nas condições adequadas, postular indenização frente ao locatário.

BDI: O laudo de vistoria de entrada é um documento indispensável ao contrato?

Dr. Jaques: Formalmente, não é indispensável, pois os contratos costumam incluir uma declaração de que o imóvel está perfeito. Porém, a vistoria é negocialmente interessante, além de consistir em uma homenagem à precisão e à verdade: como alguém negaria algo constado em um laudo assinado por todos?

BDI: Se o locatário abandonar o imóvel locado antes do ajuizamento da ação de despejo, o que fazer?

Dr. Jaques: Sequer seria caso de ingressar com ação de despejo, que, aliás, seria extinta, exceto se a ação judicial contiver, também, pedido de cobrança dos valores dos aluguéis devidos.

BDI: Se o locatário abandonar o imóvel locado depois do ajuizamento da ação de despejo, o que fazer?

Dr. Jaques: Simplesmente deverá ser requerido ao Juiz da causa, a imissão na posse, claramente permitida pelo artigo 66 da Lei das Locações. É uma situação que ocorre mais do que se possa imaginar, aliás, pois parece a alguns locatários que a fuga seja a melhor alternativa. Não é: em seguida, o locador certamente perseguirá a justa satisfação dos seus créditos e, de outro lado, o nome do locatário acionado remanescerá registrado nos cadastros forenses, que sempre serão analisados na hipótese de futuros contratos objetivados por esse locatário.

BDI: Quando o imóvel está na administradora de imóveis para locação, está desocupado e ocorre um roubo da fiação deste imóvel, de quem é a responsabilidade: da administradora ou do proprietário?

Dr. Jaques: Creio que estando o imóvel sob os cuidados do administrador, este responderá pelos danos.

BDI: Se o locatário está inadimplente há mais de 3 meses, o locador poderá propor ação de despejo com pedido liminar, já que a caução de 3 alugueres como garantia da locação ficou absorvida pelo inadimplemento, ficando o contrato desprovido de garantia?

Dr. Jaques: Sim, poderá usar a liminar trazida pela Lei 12112/09. Essa questão já foi analisada pela jurisprudência e talvez o primeiro acórdão em São Paulo tenha sido relatado pelo Desembargador Jayme Queiroz Lopes, quando apreciou o Agravo de Instrumento n° 990.10.126553-2, em maio de 2010.

BDI: O fundo de reserva é de responsabilidade de quem?

Dr. Jaques: (...)

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Entrevista: Entenda de Locação - Parte IV

BDI - Boletim do Direito Imobiliário - Julio Cesar Borges Baiz 

Continuamos com a série “Entenda de Locação”. E, novamente, com a participação do Dr. Jaques Bushatsky (Advogado e Diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário - MDDI).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: O imóvel com usufruto pode ser dado como caução para locação?

Dr. Jaques: Sim, pode. O problema é que para a viabilidade econômica dessa garantia, o nu proprietário e o usufrutuário deverão assinar. O segundo problema: dado o imóvel em caução e exercida a garantia, será que alguém arremataria esse bem? Se a resposta for negativa, a garantia não terá serventia...

BDI: O contrato de locação pode ser firmado a prazo indeterminado? E com o término no mesmo dia do início?

Dr. Jaques: Nada impede a celebração de contrato por prazo indeterminado. Essa questão de findar sendo contratado por um dia é que é curiosa: de um lado, nada, legalmente, impediria essa celebração. De outro lado, se o interesse fosse exatamente este, locar por um dia para determinada atividade, e não se preferir qualquer outra modalidade de pacto, por que não ajustar, exatamente, pelo prazo de um dia, caso se cuide de uma locação para fins não residenciais? Ou por que não considerá-la uma locação por temporada?

BDI: Qual o prazo que se deve dar na notificação para o inquilino, em locação verbal residencial, quando o locador precisar do imóvel para morar?

Dr. Jaques: Quando a denúncia é motivada, entende-se dispensável a notificação prévia. Mas, a regra geral é notificar concedendo o prazo de 30 dias e notificar é sempre, por uma série de razões jurídicas e práticas, uma medida salutar.

BDI: De que maneira um contrato de locação poderá ser assinado por pessoa tetraplégica ou com mal de parkinson?

Dr. Jaques: Através de uma Procuração Pública, assinada “a rogo”.

BDI: E se qualquer das partes for analfabeta, como se fará?

Dr. Jaques: Neste caso, ele pedirá que alguém assine por ele, o que deverá ser declarado no instrumento. É o que se denomina “assinatura a rogo”.

BDI: Desentupimentos da rede de esgoto da casa alugada é obrigação de quem pagar: do locador ou do locatário?

Dr. Jaques: Trata-se da estrutura do imóvel. Assim, a responsabilidade será do locador, em princípio e sem embargo da eventual responsabilização do locatário, se bem provada a sua culpa pelo entupimento.

BDI: Os locatários inadimplentes e seus fiadores poderão ser negativados junto ao SCPC ou SERASA? De que forma?

Dr. Jaques: Esses serviços de cadastro realizam apontamentos por determinação do credor, que precisará exibir contrato prevendo a relação e a comunicação ao devedor. Também registram apontamentos diante da distribuição de ação judicial ou do protesto de título, deve ser recordado.

BDI: Em uma ação de despejo por falta de pagamento ou para uso próprio, não sendo encontrado o locatário que abandonou o imóvel, o mesmo poderá ser citado por edital?

Dr. Jaques: Acho relevante dizer que ocorrendo o abandono do imóvel, o locador poderá requerer que o juiz autorize a imissão na posse. No que se refere à cobrança do que for devido pelo locatário que desapareceu, restará iniciar a relação litigiosa através da citação por edital, se superadas sem sucesso as outras formas de citação.

BDI: Quais os requisitos para o locatário propor uma ação renovatória?

Dr. Jaques: Basicamente, o locatário precisará portar contrato de locação celebrado por escrito, com prazo determinado de ao menos cinco anos (um contrato ou vários sucessivos que somem cinco anos); deverá provar que explora o mesmo ramo de negócio pelos últimos três anos, ao menos; precisará demonstrar que cumpriu perfeitamente o contrato de locação e, não nos esqueçamos, deverá propor a ação judicial no máximo um ano e no mínimo seis meses antes da data de término do prazo do contrato de locação que vige e vai vencer.

BDI: Existe direito de preferência para o locatário diante de contrato de locação firmado anteriormente à decretação de falência do locador?

Dr. Jaques: Pensa-se em direito de preferência diante da alienação do imóvel. Pois bem, na falência, o que interessa é que o imóvel será alienado por decisão judicial e esta é uma das hipóteses não alcançadas pelo direito de preferência do locatário.

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Entrevista: Entenda de Locação - Parte III

BDI - Boletim do Direito Imobiliário - Julio Cesar Borges Baiz 

Continuamos com a série “Entenda de Locação”. E, novamente, com a participação do Doutor Jaques Bushatsky (Advogado e Diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário - MDDI).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Qual o prazo para se propor ação renovatória em contrato de locação comercial?

Dr. Jaques: Esta questão é importante: a ação deverá ser ajuizada entre um ano e seis meses antes da data de término do período contratado. Cuidado: é necessário propor a ação renovatória, não sendo suficiente que se mande uma carta ao locador manifestando o interesse na renovação. Se não for proposta a ação, ocorrerá a decadência do direito do locatário.

BDI: O locatário pode desocupar o imóvel antes do prazo normal?

Dr. Jaques: Pode. Mas devemos lembrar que ao devolver o imóvel antes do termo do contrato, o inquilino estará desrespeitando o combinado e, por isso, deverá arcar com uma multa.

BDI: Que prazo o inquilino tem para desocupar o imóvel?

Dr. Jaques: A situação mais clássica é a de inquilino notificado, quando já esgotado o período de locação combinado. Nessa situação, o prazo é de trinta dias.

BDI: O locador pode pedir a desocupação do imóvel antes do término do contrato?

Dr. Jaques: Nunca, exceto se ocorrer infração do contrato pelo locatário, como por exemplo, a falta de pagamento do aluguel.

BDI: Se o proprietário recebeu uma oferta muito boa pelo seu imóvel, este pode despejar o atual inquilino? E o inquilino tem algum direito?

Dr. Jaques: Não, durante o período do contrato, não poderá. Porém, depois de findo o período ajustado, pode ser que a locação tenha se prorrogado por prazo indeterminado e então, bastará ao locador pedir o imóvel e, após a saída do locatário, alugá-lo como lhe aprouver.

BDI: O proprietário tem obrigação de aceitar a devolução das chaves de um imóvel, cujo locatário esteja devendo aluguéis, encargos ou reparos de danos?

Dr. Jaques: Ele recebe as chaves, porém, ressalva no recibo de chaves tudo que estiver em aberto: valores, indenizações etc.

BDI: O locatário pode sublocar o imóvel?

Dr. Jaques: Só poderá sublocar, se o contrato o permitir. Se o contrato proibir a sublocação, esta, se feita, motivará o despejo por infração contratual.

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Direitos dos empregados que trabalharão nas eleições

SIT - Soluções Integradas Trabalhistas - Julio Cesar Borges Baiz

Mais uma eleição se aproxima e com ela muitos profissionais trabalharão para as juntas eleitorais.
Com o objetivo de informar, listamos os benefícios concedidos pela Justiça Eleitoral aos profissionais convocados para as eleições:

1. Todos os eleitores convocados para compor as mesas receptoras de votos ou juntas eleitorais, além dos auxiliares, serão dispensados dos seus respectivos serviços;

2. A justiça eleitoral deve emitir uma declaração comprovando que o eleitor trabalhou;

3. O direito ao gozo do dobro de dias. Por exemplo: Um profissional que trabalhou um dia como mesário terá direito a dois dias de folga na empresa onde trabalha;

4. O gozo do dobro de dias também se estende para as hipóteses de convocação para treinamentos, preparação, montagem de locais para votação e quaisquer outros eventos que a Justiça Eleitoral necessitar;

5. O eleitor convocado para o trabalho não poderá sofrer qualquer tipo de prejuízo em sua remuneração, ou seja, não poderá ter nenhum tipo de desconto em seu salário;

6. Os dias a serem compensados pelos empregados não podem ser convertidos em pagamento em dinheiro;

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Perfil Profissiográfico Previdenciário - PPP

SIT - Soluções Integradas Trabalhistas - Julio Cesar Borges Baiz

Quem é obrigado a preencher o Perfil Profissiográfico Previdenciário
Todas as empresas que exercem atividades com agentes nocivos químicos, físicos, biológicos e agentes prejudiciais à saúde ou à integridade física e que possam justificar a concessão de aposentadoria especial devem preencher o formulário do Perfil Profissiográfico Previdenciário - PPP.
Nota: Veja no final deste artigo o Modelo do Perfil Profissiográfico Previdenciário - PPP

Finalidades do PPP
a) comprovação para conceder os benefícios previdenciários, sendo um deles, a aposentadoria especial (concessão de aposentadoria especial após 15, 20 ou 25 anos de contribuição);
b) conceder ao trabalhador informações dadas pela empresa para: Previdência Social, órgãos públicos e sindicatos; e,
c) conceder às empresas e aos órgãos públicos, informações corretas para o desenvolvimento de vigilância sanitária e epidemiológica.

Atualização do PPP
Deverá ser atualizado nas situações em que ocorrerem alterações:
- de produtos;
- de locais de trabalho;
- de processos;
- de condições ambientais;
- de agentes nocivos; e
- de quaisquer outras alterações e modificações a que estiver sujeito o trabalhador.
Nota: Contudo, quando permanecerem inalteradas suas informações, a atualização do PPP deverá ser feita pelo menos uma vez ao ano.

Instituição do PPP
O PPP foi instituído pela Instrução Normativa INSS/DC nº 95/2003 e tornou-se obrigatório a partir de 01.01.2004.
Trata-se de um formulário que contém todo o histórico laboral do empregado e alguns dados da empresa. Contém todas as informações atualizadas relativas ao empregado e à empresa, com o intuito de prestar informações ao INSS, como por exemplo: atividades desenvolvidas, dados administrativos, registros ambientais (LTCAT - Laudo Técnico das Condições Ambientais do Trabalho), resultados de monitoração biológica (PCMSO - Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional), exames médicos, exposições a fatores de risco e a agentes nocivos, entre outros. (Instrução Normativa INSS/DC nº 99, de 05.12.2003).

Comprovação da entrega do PPP ao empregado
A empresa, no momento da dispensa do empregado, é obrigada a fornecer a ele uma cópia atualizada e autêntica do PPP, sob pena de multa, caso não o faça.
Para a empresa comprovar que entregou o PPP ao empregado, basta fazer um recibo à parte.

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Entrevista: 13º Salário - Cálculos e Peculiaridades - Parte I

BST - Boletim de Soluções Trabalhistas nº 10 - Julio Cesar Borges Baiz

Mais uma vez contamos com a experiência de Noemia de Fátima Rosa Angelo (Consultora de Administração de Pessoal, há 15 anos, no grupo CMA Consultoria).
A entrevista desta edição trata do 13º salário, um tema muito comum no final do ano e que sempre gera dúvida a quem tem ou não esse direito e quanto às suas várias formas de cálculos.
Portanto, Fala Gerente!

BST: A quem é devida a gratificação natalina (13º salário)?
Noemia: É devida indistintamente a toda categoria de empregados, inclusive os domésticos e o trabalhador avulso. Todo trabalhador com carteira assinada, bem como aposentados e pensionistas.

BST: Em quantas vezes pode ser pago o 13º salário?
Noemia: O 13º salário deve ser pago em duas parcelas, sendo a primeira entre os meses de fevereiro e novembro, juntamente com as férias, e se não houver solicitação de férias neste período a 1ª Parcela deve ser paga até o dia 30 de novembro e a 2ª parcela até o dia 20 de dezembro. A antecipação é obrigatória e o empregador não pode pagar o 13º salário apenas no dia 20 de dezembro. Caso deseje pagar em parcela única, o valor integral deve ser pago até 30 de novembro.

BST: Como é feito o cálculo da primeira parcela do 13º salário? Pode dar um exemplo de cálculo?
Noemia: A primeira parcela do 13º Salário corresponde à metade do salário recebido pelo empregado no mês anterior. Exemplo: Funcionário com salário de R$ 1.000,00 que trabalhou no período de 01/01/12 a 14/03/12. terá direito a 2/12 (dois doze avos) de 13o proporcional, pelo fato da fração do mês de março não ter sido igual ou superior a 15 dias.
Cálculo: R$ 1.000,00 : 12 = 83,33 X 2 avos = R$ 166,67 total 13º Salário. Sendo R$ 83,33 o valor da 1ª Parcela 13º Salário.

BST: Como é feito o cálculo da segunda parcela do 13º salário? Pode dar um exemplo de cálculo?
Noemia: A 2ª parcela deve ser quitada até o dia 20 de dezembro, tendo como base de cálculo a remuneração deste mês, descontado o adiantamento da 1ª Parcela.
Exemplo: Funcionário com salário de R$ 1.200,00 que trabalhou no período de 01/01/12 à 18/12/12. terá direito a 12 (doze avos) de 13o salário, sendo que recebeu em novembro R$ 500,00 referentes à 1ª Parcela 13º Salário.                                                                                                                                              
Cálculo:
R$ 1.200,00 = 12 (doze avos) – (13º Salário integral)                                                                                                                
R$ 500,00 (deduzindo a 1ª Parcela  paga em 30 de novembro)
R$ 108,00 (INSS)                                                                                                                                                              
R$ 592,00 (valor líquido da 2ª Parcela do 13º Salário)

BST: Como deve ser pago o 13º salário de um comissionista? Pode dar um exemplo de cálculo?
Noemia: Quando a remuneração do empregado for variável, em decorrência de comissões, deve-se apurar a média dos valores recebidos. Se a remuneração do empregado for composta de parte fixa e parte variável, será apurada a média mensal da parte variável, somando-se ao valor da parte fixa.
Exemplo: Empregado comissionista recebe comissões de janeiro a novembro no valor de R$ 1.100,00 e percebe salário fixo de R$ 1.000,00.
Cálculo: ...

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