Julio Cesar Borges Baiz BDI - Boletim do Direito Imobiliário nº 12/2013 - Fala Doutor!
Continuamos com a série de entrevistas sobre “Penhora”.
E, mais uma vez, contamos com os profissionais do renomado escritório Siqueira Castro Advogados, Dra. Rossana Fernandes Duarte¹ (Sócia coordenadora do setor de Negócios Imobiliários) e o Dr. Leonardo Augusto dos Santos Lusvarghi² (Advogado associado).
Portanto, Falem Doutores!
BDI: É possível a penhora de imóvel hipotecado cedularmente?
Dr. Fernando: A impenhorabilidade de imóveis hipotecados cedularmente é estabelecida nos seguintes dispositivos: (I) art. 69 do Decreto-Lei 167/67, para as Cédulas de Crédito Rural; (II) art. 57 do Decreto-Lei 413/69, para as Cédulas de Crédito Industrial; (III) art. 3° da Lei 6.313/75, para as Cédulas de Crédito à Exportação; (IV) art. 5° da Lei 6.840/80, para as Cédulas de Crédito Comercial; e (V) art. 18 da Lei 8.929/94, para as Cédulas de Produto Rural.
Muito já se discutiu sobre o tema em nossos tribunais, sendo que se tem admitido a penhora de imóvel hipotecado cedularmente para garantia da satisfação de créditos trabalhistas e fiscais em decorrência da natureza preferencial de tais créditos, bem como para garantia de satisfação de créditos de natureza condominial.
Para admissão da penhora decorrente de execuções fiscais, argumenta-se que, não bastasse a preferência de tais créditos, o Código Tributário Nacional é lei ordinária que, por si só, já afastaria a aplicabilidade dos dispositivos que tratam de impenhorabilidade estabelecidos por Decreto-Lei, que é o caso da Cédula de Crédito Rural e o caso da Cédula de Crédito Industrial.
Além disso, o registro da penhora em imóvel objeto de hipoteca cedular já vencida é amplamente admitido, conforme parecer da Corregedoria de Justiça de São Paulo abaixo, cuja leitura é imprescindível para a compreensão da discussão:
Registro de Imóveis - Penhora - Averbação _ Imóvel gravado por hipoteca constituída em cédula de crédito rural já vencida - Inexistência de penhora pelo credor hipotecário - Ônus que não impede a averbação da penhora promovida por credor distinto - Antecedentes do Conselho Superior da Magistratura e do Superior Tribunal de Justiça - Recurso provido, com a ressalva de que a averbação da penhora não implica em autorização para o ingresso de futura carta de adjudicação ou arrematação que for expedida na ação de execução movida pelo recorrente. (PARECER Nº 79/2010-E- PROCESSO CG Nº 2009/139095)
Por fim, no que se refere à penhora em decorrência de créditos trabalhistas em imóveis hipotecados cedularmente, a Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo aprovou parecer que a admite, após vários embates entre Registradores e Juízes do Trabalho, no seguinte sentido:
“Penhora. Execução trabalhista. Hipoteca cedular. Cédula de crédito. Crédito fiscal. Privilégio. Registro de Imóveis. Penhora em execução trabalhista sobre bem onerado por hipoteca cedular. Viabilidade. Oportunidade e conveniência de alteração do entendimento administrativo sobre tal questão.” (CGJSP – Rel. Luís de Macedo, Fonte: 27.125/98, data:03/05/2001, Localidade: Campinas)
BDI: É possível penhorar usufruto?
Dra. Rossana: Não. O direito real de usufruto é inalienável em decorrência de disposição expressa de lei (art. 1393, do Código Civil), sendo, portanto, impenhorável por estar incluído no inciso I do art. 649, do CPC (“Art. 649. São absolutamente impenhoráveis: I – os bens inalienáveis [...].”). Em tese, no entanto, a penhora poderia recair sobre o exercício do usufruto desde que tenha expressão econômica já que o art. 1393, do CC, não proíbe a cessão de seu exercício. Contudo, o entendimento majoritário é que mesmo a penhora sobre o exercício do usufruto não é possível; não em decorrência do Código Civil, mas em decorrência da taxatividade dos atos registrais. Uma vez que o art. 167, da Lei de Registros Públicos não inclui a “cessão” como ato inscritível, também não é possível realizar a averbação/registro de sua penhora, o que ultimamente inviabiliza, na prática, a penhora do exercício do usufruto.
BDI: A penhora deve ser registrada ou averbada? Qual é o custo deste ato no cartório?
Dr. Fernando: Segundo o art. 167, I, 5, da Lei de Registros Públicos a penhora é ato que requer registro. No entanto, a Lei nº 11382/2006 alterou o art. 659, §4º, do CPC, estabelecendo que a penhora é sujeita à averbação, não mais a registro (“Art. 659. §4º. A penhora de imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, cabendo ao exequente, sem prejuízo da imediata intimação do executado (art. 652, §4º), providenciar, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, a respectiva averbação no ofício imobiliário, mediante a apresentação de certidão de inteiro teor do ato, independentemente de mandado judicial”). Uma vez que o legislador deixou de expressamente revogar a previsão da Lei de Registros Públicos, que é lei especial em relação ao CPC, a questão hoje não é pacífica e aconselha-se verificar as normas da corregedoria de cada Estado.
No que tange ao custo para o registro/averbação, seu valor varia de acordo com as diretrizes do Tribunal de Justiça de cada Estado, sendo aconselhável consultar as tabelas disponibilizadas anualmente.
BDI: Depois de penhorado, o imóvel é levado a leilão. Por que o primeiro leilão se chama “hasta pública” e o segundo “leilão”?
Dra. Rossana: A questão não parece atentar para a terminologia correta desses termos no âmbito do Código de Processo Civil. Primeiramente, os termos que se contrapõem são praça e leilão, sendo que ambos são realizados em hasta pública. A praça é o procedimento adequado para a alienação judicial de bens imóveis enquanto o leilão é o procedimento adequado para a alienação judicial de bens móveis (lembrando-se que tal distinção não ocorre em sede de execução fiscal, em que tanto bens móveis quanto bens imóveis são alienados judicialmente em leilão). Hasta pública, por sua vez, significa alienação de bens em pregão (necessariamente público) promovida pelo poder público.
BDI: Em que ocasião se pode remover o bem penhorado do depositário?
Dr. Fernando: Há várias hipóteses em que o depósito será extinto e, por conseguinte, o bem penhorado será retirado da posse do depositário. Dentre elas podemos elencar:
- Ultimação dos meios executórios (arrematação, alienação particular ou adjudicação do bem);
- Perecimento da coisa penhorada;
- Remição da execução;
- Extinção do crédito penhorado;
- Desfazimento do título;
- Desistência da primeira penhora;
- Decretação de invalidade da penhora;
- Substituição do bem penhorado;
- Remoção, falecimento ou incapacidade civil do depositário.
BDI: Quais os trâmites para que um imóvel penhorado possa ficar liberado para ir à hasta pública e ser arrematado?
Dra. Rossana: Os trâmites prévios à hasta pública ...
