Entrevista: O que Você precisa saber sobre Penhora! Parte X - Final

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI nº 17 - ano: 2013 - (Fala Doutor! Entrevistas)

Nesta edição, encerramos a série de entrevistas sobre “Penhora”.

Como não poderia ser diferente, contamos com os profissionais do renomado escritório Siqueira Castro Advogados, Dra. Rossana Fernandes Duarte¹ (Sócia coordenadora do setor de Negócios Imobiliários) e o Dr. Leonardo Augusto dos Santos Lusvarghi² (Advogado associado).

Portanto, falem Doutores!

BDI: É possível a penhora por Carta Precatória ou Rogatória?

Dr. Leonardo: É possível a penhora de imóvel por Carta Precatória, de forma que o juízo deprecado será o competente para realizar os atos expropriatórios. No entanto, a carta rogatória não pode ser utilizada para fins de penhora (tanto no caso de carta rogatória ativa – emitida por juiz de direito no Brasil para ser cumprida no estrangeiro – quanto no caso de carta rogatória passiva – emitida por juiz estrangeiro para ser cumprida no Brasil) uma vez que as cartas rogatórias devem ser despidas de caráter executório, sendo admissíveis apenas para simples diligências de instrução da causa como citações, vistorias, avaliações, interrogatórios e inquirições. Tal se dá em razão da necessidade de haver homologação da sentença estrangeira antes de se passar aos atos executórios, seja tal homologação feita por meio de nova ação a ser proposta no país estrangeiro (“actio judicati”) ou por processo de delibação (ou “processo de exequatur”). Conforme aponta Amílcar de Castro, “atualmente, nenhum país admite execução direta de sentenças estrangeiras, isto é, sem intermédio de nova ação, ou de autorização, não por motivo de ofensa à soberania, ou porque os tribunais alienígenas não podem dar ordens aos juízes nacionais, mas por ser conveniente que várias questões espinhosas sejam preliminarmente resolvidas, e não deixadas para o processo de execução. Ainda quando não se exija a ‘actio judicati’, a autorização não é dada mediante simples apresentação da sentença; depende sempre de processo.” (CASTRO, Amílcar de. Direito Internacional Privado. 6ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 508).

BDI: O imóvel vendido, sem que haja registro de penhora na matrícula do imóvel, constitui fraude à execução?

Dra. Rossana: O registro/averbação da penhora na matrícula do imóvel não é requisito para a constituição da fraude à execução. O registro/averbação da penhora, por dar conhecimento de sua existência a terceiros, cria presunção absoluta de má-fé do terceiro-adquirente (“scientia fraudis”), mas a sua inexistência não impede prova, a ser produzida pelo credor, de que o terceiro-adquirente sabia ou deveria saber do ato de constrição de alguma outra forma. Observe-se que do terceiro-adquirente espera-se certo grau de diligência na obtenção de certidões negativas junto aos cartórios de distribuição no seu próprio domicílio e no do alienante a fim de demonstrar sua probidade e cautela. Desta forma, é possível que, mesmo sem o registro/averbação da penhora, seja o negócio declarado ineficaz por fraudulento.

BDI: É possível penhorar os direitos de posse de um imóvel?

Dr. Leonardo: Sim. A jurisprudência vem se firmando no sentido de que os direitos pessoais decorrentes da posse sobre imóvel não regularizado possuem valor econômico e são passíveis de penhora com base no art. 655, XI, CPC. É o caso de imóvel irregular cuja irregularidade inviabiliza a transferência do título para o adquirente-devedor, sendo que o bem imóvel em si acaba por não integrar o patrimônio do devedor, mas os direitos sobre a posse sim. A título de exemplo, já se decidiu que “os direitos sobre imóveis situados em condomínios irregulares e as benfeitorias nele erguidas são passíveis de penhora, pois não obstante oriundos de parcelamento irregular do solo, esses são negociados e possuem considerável valor econômico”; e prossegue o julgado: “ademais, a venda desses direitos em hasta pública não importa na regularização da fração do condomínio, pois a propriedade da terra nua continuará pertencendo ao legítimo proprietário constante do registro imobiliário” (TJDFT, 20080110404730APC, Relator Natanael Caetano, 1ª Turma Cível, julgado em 10/06/2009, DJ 31/08/2009)

BDI: Imóvel penhorado pode ser desapropriado? A desapropriação pode ser registrada independentemente da existência de hipotecas ou penhoras?

Dra. Rossana: Sim, o imóvel penhorado pode ser desapropriado, mas o depósito da indenização deve ser feito em juízo para satisfação do crédito do exequente-penhorante. Nesse sentido, segue decisão do TJMG:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - PENHORA - AVERBAÇÃO NO RESGISTRO DO IMÓVEL - POSSIBILIDADE - DESAPROPRIAÇÃO DO BEM PENHORADO - INDENIZAÇÃO - DEPÓSITO EM JUÍZO - MEDIDA PREVENTIVA - SATISFAÇÃO DO CRÉDITO. Não há qualquer impedimento para se determinar a averbação da penhora no registro do imóvel, mormente tendo em vista que o poder geral de cautela do Juiz lhe permite deferir medidas protetivas da jurisdição, com vistas a resguardar direitos de terceiros. Havendo desapropriação do imóvel penhorado, o depósito de eventual indenização deve ser realizado em juízo, com a finalidade de assegurar a satisfação do crédito do exequente. (TJMG, AI 1.0024.01.033704-6/001, Rel. Des. Alvimar de Ávila, 12ª Câmara Cível, j. 07/10/2009)

Quanto ao registro da desapropriação, eventuais direitos reais de garantia que onerem o imóvel não representarão óbice para sua realização, uma vez que, com a desapropriação, consideram-se extintos os direitos reais de terceiros sobre a coisa, ficando os credores hipotecários sub-rogados no preço da indenização pela desapropriação conforme decorre do art. 31, do Decreto-lei nº 3365/41.

BDI: Na penhora de imóvel em execução fiscal, na sua arrematação, como fica o valor depositado que dá para pagar apenas o credor hipotecário?

Dr. Leonardo: Conforme art. 186 do Código Tributário Nacional, o crédito tributário prefere a qualquer outro, ressalvados os créditos decorrentes da legislação do trabalho ou do acidente de trabalho (e ressalvada, também, a hipótese de falência da empresa executada, uma vez que, no específico caso da falência, conforme art. 83, II, da Lei nº 11.101/05 foi instituída a preferência do crédito com garantia real sobre o crédito tributário). Desta forma, mesmo que o valor arrematado seja insuficiente para pagar a integralidade da dívida ativa e o valor seja suficiente para pagar o credor hipotecário, há de se pagar o crédito tributário primeiro, uma vez que preferencial, sabendo-se, ainda, que o crédito tributário não está sujeito a concurso de credores (art. 187 do Código Tributário Nacional).

BDI: O registro na matrícula de imóvel de indisponibilidade patrimonial prevista no art. 36 da Lei nº 6.024/74 ou outras leis federais, obsta a penhora deste imóvel por outros credores?

Dra. Rossana: O ...

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