Entrevista: A relevância da Administração Imobiliária - Parte III

BDI - Boletim do Direito Imobiliário
Julio Cesar Borges Baiz 

(BDI nº 4 - ano: 2013 - (Fala Doutor!)

Continuamos com a série de entrevistas sobre “a relevância da Administração Imobiliária”.

Pela complexidade do tema, contamos com a experiência do Presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Dr. Rubens Carmo Elias Filho.

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Indústrias próximas ao imóvel podem desvalorizá-lo? De que forma?

Dr. Rubens: A desvalorização do imóvel pode reger-se pela lei da oferta e da procura. Assim, a construção de indústrias, por vezes poluentes, que afetem o imóvel pode causar diminuição de seu preço de mercado, assim como a falta de vias públicas, entre outras falhas na infraestrutura dificultando o acesso ao imóvel. A construção de indústrias poderá causar significativa poluição sonora e, ainda, eventual afronta aos aspectos urbanísticos. Desta feita, há a necessidade de ser analisado caso a caso de modo a identificar a real desvalorização do imóvel em razão da construção da aludida indústria.

BDI: A administradora de imóveis é obrigada a entregar a DIMOB? Qual a legislação que rege a DIMOB?

Dr. Rubens: As pessoas jurídicas e equiparadas que comercializaram imóveis, que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim; que intermediaram aquisição, alienação ou aluguel de imóveis ou realizarem sublocação de imóveis; bem como aquelas constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios, deverão entregar a DIMOB (artigo 1 º da Instrução Normativa RFB n º 1.115 de 2010).

A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias - DIMOB foi instituída pela Instrução Normativa nº 304 de 2003 e está regulamentada, atualmente, pela Instrução Normativa RFB nº 1.115 de 2010.

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Entrevista: A relevância da Administração Imobiliária - Parte II

BDI - Boletim do Direito Imobiliário
Julio Cesar Borges Baiz 

(BDI nº 3 - ano: 2013 - Fala Doutor!)

Continuamos com a série de entrevistas sobre “a relevância da Administração Imobiliária”.

Pela complexidade do tema, contamos com a experiência do Presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Dr. Rubens Carmo Elias Filho.

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais os documentos exigidos para elaboração do contrato de locação?

Dr. Rubens: Além dos documentos referentes ao imóvel, como a matrícula atualizada do registro de imóveis e a certidão negativa referente ao IPTU, são necessários os documentos pessoais do locador e locatário, e respectivos cônjuges se houver, sendo assim considerados RG, CPF, Certidão de Casamento e comprovante de endereço. Também devem ser apresentados os mesmos documentos de eventual fiador, além de certidões negativas e comprovação de renda deste e do locatário, para comprovação de idoneidade moral e financeira. Outros documentos podem ser exigidos, conforme o caso. Por exemplo, se as partes forem pessoas jurídicas, serão necessários os atos de constituição da pessoa jurídica, seja uma sociedade simples, empresária, fundação ou associação sem fins econômicos. De idêntica maneira, dependendo da modalidade de garantia, caução real mobiliária ou imobiliária, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou ainda seguro fiança, serão necessários os documentos pertinentes.

BDI: Quais os documentos exigidos para elaboração do contrato de compra e venda?

Dr. Rubens: Considerando o interesse na aquisição de um imóvel, recomenda-se, em regra, a obtenção dos seguintes documentos e certidões:

A. DO IMÓVEL:

(1) Cópia autenticada ou traslado do documento de aquisição devidamente registrados, abrangendo o período de 20 anos;

(2) Certidão vintenária com negativa de ônus e alienações, expedidas pelo Cartório de Registro de Imóveis do local do imóvel; e,

(3) Certidão negativa de débitos de IPTU e de infrações municipais, bem como de dados cadastrais, expedidas pela Prefeitura do Município do local do imóvel, acompanhada dos comprovantes de quitação de IPTU dos últimos 05 (cinco) anos;

(4) Certidão Negativa de Tombamento emitida pelos órgãos competentes, em nível federal, estadual e municipal, conforme o caso;

(6) Comprovantes de quitação de serviços prestados relativos ao fornecimento de gás, energia elétrica, água, devidamente quitados, relativos aos últimos 03 (três) meses;

(7) Comprovação da inexistência de passivo ambiental;

B. DO(A)(S) VENDEDOR(ES)(A): (da Comarca da sua sede e do local do imóvel, pelo período de 10 anos)

(1) certidão de distribuidor da Justiça Estadual (feitos cíveis, de família e sucessões, executivos fiscais estaduais e municipais, e falência e recuperação judicial) e, caso haja apontamentos, apresentar a respectiva certidão de objeto e pé ou cópia integral do processo;

(2) certidão de distribuições cíveis, criminais e fiscais, da Justiça Federal e, caso haja apontamentos, apresentar a respectiva certidão de objeto e pé ou cópia integral do processo;

(3) certidão negativa dos Cartórios de Protestos, pelo período de 10 (dez) anos anteriores à data da solicitação da certidão;

(4) certidão negativa de tributos federais;

(5) certidão negativa de débitos relativos às contribuições previdenciárias e as de terceiros, emitida pela Secretaria da Receita Federal (SRF);

(6) certificado de regularidade do FGTS - CRF;

(7) certidão negativa de tributos mobiliários emitida pela Prefeitura do local do imóvel;

(8) certidão negativa de débitos da Fazenda Estadual;

(9) certidão da Justiça do Trabalho;

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Entrevista: A relevância da Administração Imobiliária - Parte I

BDI - Boletim do Direito Imobiliário
Julio Cesar Borges Baiz 

(BDI nº 2 - ano: 2013 - Fala Doutor!)

A partir desta edição iniciamos uma série de entrevistas sobre “a relevância da Administração Imobiliária”. Este é um tema que deve ser estudado a fundo para que os profissionais atuantes estejam sempre atentos e realizem sempre uma boa administração de imóveis.

Pela complexidade do tema, convidamos o Presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Dr. Rubens Carmo Elias Filho.

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais as legislações que regem a Administração Imobiliária?

Dr. Rubens: Considerando que a administração imobiliária abrange diversas atividades, dentre elas, a administração de bens imóveis, administração de locações de imóveis, administração de condomínios, diversas são as leis que regulam tais atividades. Nesse sentido, podemos destacar a Lei Federal nº 10.406/02 (Código Civil); a Lei 4591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias; a Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato), que regula as locações dos imóveis urbanos. Ademais, a administração imobiliária também constitui, sob alguns aspectos, tarefa de corretores de imóveis, cuja profissão é regulamentada pela Lei 6530/78.

De toda forma, é preciso destacar que a administração imobiliária engloba várias situações do cotidiano, como as questões tributárias e trabalhistas, que encontrarão respaldo no Código Tributário Nacional (CTN) e na Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), respectivamente Lei 5172/66 e Decreto-Lei 5452/43, bem como aquelas referentes aos padrões de segurança e adequação ao uso do imóvel, que normalmente são estipuladas pelo Poder Público Municipal.

BDI: Quais as responsabilidades de quem administra imóveis?

Dr. Rubens: A responsabilidade dos administradores pode variar conforme o pactuado entre as Partes, via contrato de prestação de serviços.

Assim, é sempre prudente a formalização, por escrito, do contrato de administração de bens, pois além de demonstrar profissionalismo, referido documento resguardará as partes de futuros litígios.

É possível afirmar que, não obstante as disposições contratuais, as administradoras de condomínios, por exemplo, devem, no mínimo, observar as regras legais, zelando pela manutenção do bem, não apenas estética e estruturalmente, mas também com relação à sua documentação, cientificando o proprietário acerca de quaisquer pendências incidentes sobre o imóvel.

Assim, recomenda-se a formalização de um contrato de administração, onde deverão estar detalhadas todas as obrigações assumidas pela Administradora.

BDI: Quais as responsabilidades da administradora antes, durante e depois da locação?

Dr. Rubens: A locação de imóveis, devidamente administrada, deverá...

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