Dicas comportamentais para lidar com o possível comprador do imóvel

Julio Cesar Borges Baiz

Este artigo até pode parecer um clichê!

Mas, na realidade quem nunca ouviu de um corretor:

- “Meu velho, achei o imóvel da sua vida!”

- “Querido, este imóvel é a sua cara!”

- “Este imóvel parece que foi feito para Você!”

Pois é, clichês, excesso de intimidade, falta de foco, falar demais, são atributos corriqueiros e que muitas vezes sufocam o possível comprador e o fazem desistir da compra.

Por esses motivos, elencamos algumas dicas para Você. São elas:

1. Evitar palavras e clichês que desprestigiem o seu bem.

Tais como: conjugado, no mesmo quintal, não, inacabado, “achei o imóvel da sua vida” ou “este imóvel é a sua cara”.

Deixa para o comprador julgar o que é melhor para si!

2. Nunca force a intimidade

Palavras como: Anjo, Amigo, Querido, Irmão, Meu velho, Amor criam um ambiente desfavorável para a negociação.

O correto é tratar o cliente pelo nome.

Lembre-se: Ser simpático não é ter intimidade ou liberdade!

3. Mantenha o foco nas necessidades do seu cliente

O papel do corretor é realizar uma boa venda, ou seja, preocupe-se com todas as necessidades do comprador e realize um bom negócio para o vendedor.

4. Ouça mais e fale menos

Parece uma dica simples, mas acreditem, ainda hoje há quem diga que o corretor bom é aquele que fala muito!

Este pensamento é completamente incorreto.

Se o corretor falar demais, não dará a chance do comprador perguntar, não conseguirá extrair as suas reais necessidades e, o que é pior, frustrará os anseios do cliente.

Ouça com muita atenção e responda com certeza absoluta!

5. Detecte dúvidas prováveis

Por exemplo: Se o possível comprador possui filhos.

Neste caso, analise:

- Se o imóvel possui quartos para os filhos;

- Se o imóvel possui escadas e se são perigosas;

- Se os pisos são escorregadios;

- Se possui escolas próximas à região; e

- Se a região possui parques e opções de lazer.

Lembre-se: Conhecer bem o imóvel e a região são fundamentais para criar um ambiente confiável com o seu cliente.

6. A região do imóvel

Colete todos os dados das redondezas do imóvel. Tais como:

- Transporte coletivo;

- Os vários comércios;

- Escolas, Universidades, Cursos;

- Serviços e Lazer;

- Opções alternativas para os trajetos trabalho – casa / casa – trabalho.

Se possível, calcule uma média de distância entre o imóvel e os itens apontados acima.

7. Esteja sempre disponível

Provavelmente, após a apresentação do imóvel e da região, o cliente ainda terá algumas dúvidas.

Por isso, deixe todos os seus contatos e enfoque a sua disponibilidade total para esclarecer qualquer tipo de dúvida que o cliente possa ter.

8. Confie nas suas habilidades

Não fique nervoso na frente do seu cliente!

Agir naturalmente, demonstrar confiança, estudar bem o imóvel e, principalmente, estar preparado farão toda a diferença.

Ainda tem dúvidas? Deixe um comentário!

Fonte: BDI, Julio Cesar Borges Baiz

Homenagem a Sylvio Augusto - Entrevista no programa "É de Casa", na Rede Globo

Este post é para prestigiar meu amigo Sylvio Augusto, que hoje (27.2.2016), concedeu uma entrevista muito instrutiva e elucidativa sobre o Condômino Inadimplente, no programa "É de Casa", da Rede Globo.

Este é, certamente, o início de todo o sucesso que está por vir. 

Parabéns, principalmente, por levar conteúdo correto, seguro e eficaz para milhares de pessoas!!!

Assistam a entrevista, clicando aqui!!!

Entrevista Dr. Flávio Cesar Cruz Rosa, sobre Animais em Condomínio

Portal Universo Condomínio - Programa Condomínio em Debate

Entrevista com a Dr. Flávio Cesar Cruz Rosa, sobre "Animais em Condomínio".

Veja a íntegra da entrevista!

Entrevista Profª Rosely Schwartz sobre "Falência da Administradora"

Portal Universo Condomínio - Programa Condomínio em Debate

Entrevista com a Professora Rosely Schwartz, sobre "Falência da Administradora"

Veja a íntegra da entrevista!

Entrevista com o Dr. Sylvio Augusto sobre "Condômino Antissocial"

Portal Universo Condomínio - Programa Condomínio em Debate

Entrevista com o Dr. Sylvio Augusto, sobre o "Condômino Antissocial".

Veja a íntegra da Entrevista

Condômino que possui área comum “exclusiva” é o responsável pela conservação?

Julio Cesar Borges Baiz 

Em um condomínio, a área comum é utilizada por todos os condôminos e quando há problemas de conserto, manutenção ou conservação, o correto é convocar uma assembleia para definir o reparo.

Como exemplos, podemos citar:

- A garagem que requer pintura;

- Os azulejos da piscina que estão se soltando;

- A manutenção do elevador;

- A pintura da fachada; e vários outros...

Mas, em se tratando de área comum, porém de uso “exclusivo” por um dos condôminos, existe uma grande diferença. Pois, apesar de ser considerada área comum, esta é utilizada por apenas um condômino, o qual portanto deverá arcar sozinho com a conservação.

Como exemplos, podemos citar:

- Conservação do terraço e da cobertura;

- Conservação do box de garagem; entre outros...

A legislação

O Código Civil é muito claro em afirmar que as despesas das áreas comuns de uso exclusivo são de responsabilidade do condômino que as usufrui (art. 1.340, do Código Civil).

O condômino também é responsável pela conservação de sua cobertura e não deve permitir que ocorram danos nas unidades que estão abaixo da sua (art. 1.344, do Código Civil).

Opinião do Especialista

O Doutor Heronides Dantas de Figueiredo (Especialista em Direito Imobiliário e Advogado do Diário das Leis), respondeu uma dúvida semelhante a este artigo, no BDI (informativo especializado em Direito Imobiliário) e disse que:

Nota: Leia a íntegra deste artigo no site do Diário das Leis

Convenção de Condomínio

Julio Cesar Borges Baiz 

Algumas regras importantes devem constar da Convenção:

- Discriminar e individualizar as unidades de propriedade exclusiva;

- Determinar a fração ideal para cada unidade;

- Finalidade das unidades;

- Quota proporcional;

- Pagamento das contribuições e das despesas;

- Como será a administração;

- Assembleias, convocação e quorum;

- Multas e penalidades;

- Regimento interno;

- Não contrariar a legislação.

Essas regrinhas básicas podem melhorar, e muito, a convivência no condomínio.

Para realizar alterações posteriores na convenção, será necessário 2/3 das frações ideais, em Assembleia.

Tenha uma boa leitura! 

Nota: Matéria publicada na revista Soluções para Condomínios.

Até quando Você poderá cobrar as despesas condominiais em atraso?

Julio Cesar Borges Baiz 

Para o desenvolvimento do papel da “convivência em condomínio” é sempre importante honrar o que diz a Convenção Condominial!

As despesas condominiais correspondem a tudo o que o condomínio gasta, como por exemplo: Funcionários, prestadores de serviços, compras de mercadorias, entre outros.

O condômino deverá arcar com as despesas do condomínio, é claro, sempre levando em consideração a proporção exata do seu uso e, principalmente, seguindo o que diz a sua Convenção Condominial (art. 1.336, inciso I do Código Civil).

Ponto de vista da legislação

As despesas condominiais poderão ser cobradas em até 10 (dez) anos, conforme consta no Código Civil (art. 205, do Código Civil).

Por exemplo: Se o condomínio decidir cobrar a dívida com o prazo de dez anos e um dia, este perdeu o direito e não conseguirá recuperar os prejuízos.

Porém, e aqui está um conflito de entendimento, há quem pense que através de ação na justiça, as despesas condominiais poderão ser cobradas em até 5 (cinco) anos (inciso I, do § 5º, do art. 206 do Código Civil).

Vejamos, a seguir, as decisões de nossos tribunais!

Ponto de vista de alguns tribunais

Os tribunais têm entendimentos diferenciados quanto à cobrança das despesas condominiais, conforme exemplos abaixo:

Nota: Leia a íntegra deste artigo no site do Diário das Leis.

Registro de Imóveis - Parte VI

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI nº 6 - ano: 2015 - Fala Doutor! (Entrevistas)

Continuamos com a série de entrevistas sobre “Registro de Imóveis”.

Trata-se de um tema que desperta interesse a todos os que necessitam dos serviços praticados no Cartório de Registro de Imóveis, tais como: Proprietários, Advogados, Imobiliárias, Corretores, Administradoras de Imóveis, Incorporadores, Construtoras, entre outros.

Esta série pretende entrevistar vários registradores de todo o território nacional!

Nesta sexta parte da entrevista, contamos com a experiência do Dr. Rodrigo Esperança Borba (Oficial Registrador do 4º Registro de Imóveis de Goiânia, GO. Presidente da Associação dos Titulares de Cartórios. Ocupou os seguintes cargos públicos: Juiz Federal Substituto, Delegado de Polícia Federal, Analista Judiciário Executante de Mandados e Analista Judiciário com a função de Oficial de Gabinete na Justiça Federal. Foi também oficial registrador de imóveis no Estado do Mato Grosso do Sul entre 2012 e 2014. Pós graduado em Direito Notarial e Registral e em outras matérias jurídicas. Autor do Livro “Coisa Julgada versus Inconstitucionalidade” e de diversos artigos jurídicos.

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quero mudar o nome do meu terreno rural, como regularizar?

Dr. Rodrigo: É bastante simples. Basta o proprietário apresentar requerimento, com firma reconhecida, dirigida ao Oficial de Registro de Imóveis solicitando a averbação da alteração da denominação do seu imóvel rural. Após, é importante que o proprietário leve a certidão já atualizada do Registro de Imóveis com o novo nome para o INCRA, para que lá também se altere a denominação em seu cadastro. Destaca-se que a denominação é mais um dos elementos que auxiliam na identificação dos imóveis rurais, conforme art. 176, § 1º, II, 3, “a”, da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), e também Lei nº 4.947/66, art. 22, § 6º.

BDI: O que é o Registro Torrens?

Dr. Rodrigo: É um procedimento de registro importado da Austrália no fim do século XIX que teve a finalidade, na época, de promover uma melhor “depuração” da propriedade, de modo a tentar colocar um fim a imprecisões acerca das descrições e titularidades dos imóveis. Desde a chegada da Lei de Registros Públicos atual (Lei nº 6.015/73, vigente desde 1976) este sistema se aplica apenas a imóveis rurais, estando o procedimento previsto entre os seus arts. 277 e 288. Para a prática de tal registro, exige-se um procedimento bastante burocrático, no qual o requerente deve apresentar documentos como prova do domínio, memorial e planta, havendo a participação do oficial registrador e também de juiz. A documentação apresentada, após análise do oficial registrador, é encaminhada ao Judiciário para que o juiz competente expeça edital, ouça eventuais interessados e Ministério Público, e, ao final, profira uma sentença deferindo, ou não, a submissão ao Registro Torrens. É um verdadeiro processo, com previsão de oportunidade de contestação e recurso de apelação, por exemplo. A grande diferença para o registro “comum” é que, como se trata de um verdadeiro processo judicial, após o trânsito em julgado da decisão, esta formará coisa julgada, só atacável, pois, por ação rescisória. Por isso que se diz que gera uma presunção absoluta. Já o registro “comum” gera presunção relativa de legalidade, podendo ser impugnado judicialmente em maior extensão. Entretanto, como o registro “comum” já gera este importante efeito de presunção relativa (o qual exige do eventual questionador que ajuíze uma ação judicial, e, ainda, tenha contra si a inversão do ônus da prova), e também porque as descrições dos imóveis rurais melhoraram muito, com um preciso sistema de georreferenciamento que tem a não sobreposição de poligonais certificada pelo INCRA (Lei nº 10.267/01), o Registro Torrens está em franco desuso. Em outras palavras, atualmente se alcança praticamente os mesmos efeitos com um procedimento mais célere perante apenas o cartório de Registro de Imóveis (na verdade o georreferenciamento atual acaba delimitando muito mais precisamente a área do imóvel do que os documentos exigidos no art. 278 da LRP).

BDI: Tenho um terreno rural, em comum com outros, como separar minha parte?

Dr. Rodrigo: Basta que os condôminos solicitem a um Tabelionato de Notas a lavratura de uma escritura de divisão, estremando-se as áreas de cada um. Feita a escritura, deve-se levá-la ao cartório de Registro de Imóveis para registro, quando então a matrícula originária será encerrada, e serão abertas tantas matrículas quantos forem os novos imóveis surgidos da divisão (em respeito ao princípio da unidade da matrícula).

Nota: Leia a íntegra desta entrevista no site do Diário das Leis.