Entrevista: O que Você precisa saber sobre Penhora! Parte VI

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI - Boletim do Direito Imobiliário nº13/2013 - Fala Doutor!

Continuamos com a série de entrevistas sobre “Penhora”.

E, mais uma vez, contamos com os profissionais do renomado escritório Siqueira Castro Advogados, Dra. Rossana Fernandes Duarte¹ (Sócia coordenadora do setor de Negócios Imobiliários) e o Dr. Leonardo Augusto dos Santos Lusvarghi² (Advogado associado).

Portanto, falem Doutores!

BDI: Qual o recurso do executado que teve o seu imóvel penhorado e arrematado por preço vil?

Dra. Rossana: O executado pode opor Embargos à Arrematação, de acordo com o art. 746, do CPC.

BDI: Na penhora de imóvel com enfiteuse constituída no Código Civil anterior, o senhorio tem alguma preferência?

Dr. Fernando: A resposta é positiva. Com o advento do Código Civil de 2002, ficou proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil de 1916 (art. 2.038, do CC/02). Dentre as disposições do Código Civil de 1916 constava o art. 689, o qual previa que “fazendo-se a penhora, por dívidas do enfiteuta, sobre o prédio emprazado, será citado o senhorio direto, para assistir à praça, e terá preferência, quer, no caso de arrematação, sobre os demais lançadores, em condições iguais, quer, em falta deles, no caso de adjudicação”.

BDI: Como se dá a concorrência de penhoras?

Dra. Rossana: Conforme trata o art. 613, do CPC, recaindo mais de uma penhora sobre os mesmos bens, cada credor conservará o seu título de preferência. Cada penhora conserva sua individualidade e independência, obrigando, o art. 698, a notificação dos credores com penhora anteriormente averbada, que não seja de qualquer modo parte na execução, com pelo menos 10 (dez) dias de antecedência, antes de se efetuar a adjudicação ou alienação de bem do executado, sendo a distribuição dos proventos nula se não observado o dispositivo. Para facilitar o procedimento executório quando mais de uma penhora incide sobre um mesmo bem (concurso especial), cabe a reunião facultativa dos processos executivos através da conexão em razão de as constrições recaírem em objeto comum, salvo nos casos em que há diferentes competências de jurisdição para apreciar a demanda executiva como no caso das execuções que tramitam na Justiça do Trabalho ou na Justiça Federal (caso o juízo em que se pretende a reunião dos processos seja o Estadual).

BDI: Qual a diferença entre penhor e penhora?

Dr. Fernando: São institutos inteiramente diversos. Enquanto a penhora é ato executivo pelo qual os bens do executado são apreendidos, direta ou indiretamente, para futura expropriação e satisfação do débito exequendo, o penhor é direito real de garantia sobre bens móveis pelo qual o devedor submete, voluntariamente, um bem móvel como garantia para satisfação do débito em caso de não pagamento da dívida. O penhor está regrado no art. 1431 e ss. do Código Civil.

BDI: Quais os problemas na penhora de imóvel de nu proprietário com usufruto vitalício?

Dra. Rossana: A penhora da nua propriedade é possível uma vez que o sistema civil prevê a possibilidade de cisão dos direitos relativos à propriedade, ficando o nu proprietário com o direito de dispor e o usufrutuário com os direitos de uso e fruição do bem. No entanto, não há extinção do usufruto em caso de penhora e alienação judicial da nua propriedade, subsistindo o usufruto sobre o imóvel até sua natural extinção (vide REsp 925687/DF). Outro ponto importante é o caso do bem de família. Em recente julgado, a quarta turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu-se que a nua propriedade de imóvel em que haja usufruto vitalício em favor da genitora de um dos cônjuges, mesmo que a entidade familiar direta não habite ali (tendo que residir em imóvel alugado), é impenhorável em decorrência da Lei nº 8009/90 (REsp 950663/SC, de 10.04.2012).

BDI: É possível a penhora de fração ideal de imóvel indivisível?

Dr. Fernando: Sim.

BDI: A carta de arrematação poderá ser registrada mesmo sem ter sido realizado o registro da penhora na matrícula?

Dra. Rossana: Sim. O registro/averbação da penhora ...

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Entrevista: O que Você precisa saber sobre Penhora! Parte V

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI - Boletim do Direito Imobiliário nº 12/2013 - Fala Doutor!

Continuamos com a série de entrevistas sobre “Penhora”.

E, mais uma vez, contamos com os profissionais do renomado escritório Siqueira Castro Advogados, Dra. Rossana Fernandes Duarte¹ (Sócia coordenadora do setor de Negócios Imobiliários) e o Dr. Leonardo Augusto dos Santos Lusvarghi² (Advogado associado).

Portanto, Falem Doutores!

BDI: É possível a penhora de imóvel hipotecado cedularmente?

Dr. Fernando: A impenhorabilidade de imóveis hipotecados cedularmente é estabelecida nos seguintes dispositivos: (I) art. 69 do Decreto-Lei 167/67, para as Cédulas de Crédito Rural; (II) art. 57 do Decreto-Lei 413/69, para as Cédulas de Crédito Industrial; (III) art. 3° da Lei 6.313/75, para as Cédulas de Crédito à Exportação; (IV) art. 5° da Lei 6.840/80, para as Cédulas de Crédito Comercial; e (V) art. 18 da Lei 8.929/94, para as Cédulas de Produto Rural.

Muito já se discutiu sobre o tema em nossos tribunais, sendo que se tem admitido a penhora de imóvel hipotecado cedularmente para garantia da satisfação de créditos trabalhistas e fiscais em decorrência da natureza preferencial de tais créditos, bem como para garantia de satisfação de créditos de natureza condominial.

Para admissão da penhora decorrente de execuções fiscais, argumenta-se que, não bastasse a preferência de tais créditos, o Código Tributário Nacional é lei ordinária que, por si só, já afastaria a aplicabilidade dos dispositivos que tratam de impenhorabilidade estabelecidos por Decreto-Lei, que é o caso da Cédula de Crédito Rural e o caso da Cédula de Crédito Industrial.

Além disso, o registro da penhora em imóvel objeto de hipoteca cedular já vencida é amplamente admitido, conforme parecer da Corregedoria de Justiça de São Paulo abaixo, cuja leitura é imprescindível para a compreensão da discussão:

Registro de Imóveis - Penhora - Averbação _ Imóvel gravado por hipoteca constituída em cédula de crédito rural já vencida - Inexistência de penhora pelo credor hipotecário - Ônus que não impede a averbação da penhora promovida por credor distinto - Antecedentes do Conselho Superior da Magistratura e do Superior Tribunal de Justiça - Recurso provido, com a ressalva de que a averbação da penhora não implica em autorização para o ingresso de futura carta de adjudicação ou arrematação que for expedida na ação de execução movida pelo recorrente. (PARECER Nº 79/2010-E- PROCESSO CG Nº 2009/139095)

Por fim, no que se refere à penhora em decorrência de créditos trabalhistas em imóveis hipotecados cedularmente, a Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo aprovou parecer que a admite, após vários embates entre Registradores e Juízes do Trabalho, no seguinte sentido:

“Penhora. Execução trabalhista. Hipoteca cedular. Cédula de crédito. Crédito fiscal. Privilégio. Registro de Imóveis. Penhora em execução trabalhista sobre bem onerado por hipoteca cedular. Viabilidade. Oportunidade e conveniência de alteração do entendimento administrativo sobre tal questão.” (CGJSP – Rel. Luís de Macedo, Fonte: 27.125/98, data:03/05/2001, Localidade: Campinas)

BDI: É possível penhorar usufruto?

Dra. Rossana: Não. O direito real de usufruto é inalienável em decorrência de disposição expressa de lei (art. 1393, do Código Civil), sendo, portanto, impenhorável por estar incluído no inciso I do art. 649, do CPC (“Art. 649. São absolutamente impenhoráveis: I – os bens inalienáveis [...].”). Em tese, no entanto, a penhora poderia recair sobre o exercício do usufruto desde que tenha expressão econômica já que o art. 1393, do CC, não proíbe a cessão de seu exercício. Contudo, o entendimento majoritário é que mesmo a penhora sobre o exercício do usufruto não é possível; não em decorrência do Código Civil, mas em decorrência da taxatividade dos atos registrais. Uma vez que o art. 167, da Lei de Registros Públicos não inclui a “cessão” como ato inscritível, também não é possível realizar a averbação/registro de sua penhora, o que ultimamente inviabiliza, na prática, a penhora do exercício do usufruto.

BDI: A penhora deve ser registrada ou averbada? Qual é o custo deste ato no cartório?

Dr. Fernando: Segundo o art. 167, I, 5, da Lei de Registros Públicos a penhora é ato que requer registro. No entanto, a Lei nº 11382/2006 alterou o art. 659, §4º, do CPC, estabelecendo que a penhora é sujeita à averbação, não mais a registro (“Art. 659. §4º. A penhora de imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, cabendo ao exequente, sem prejuízo da imediata intimação do executado (art. 652, §4º), providenciar, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, a respectiva averbação no ofício imobiliário, mediante a apresentação de certidão de inteiro teor do ato, independentemente de mandado judicial”). Uma vez que o legislador deixou de expressamente revogar a previsão da Lei de Registros Públicos, que é lei especial em relação ao CPC, a questão hoje não é pacífica e aconselha-se verificar as normas da corregedoria de cada Estado.

No que tange ao custo para o registro/averbação, seu valor varia de acordo com as diretrizes do Tribunal de Justiça de cada Estado, sendo aconselhável consultar as tabelas disponibilizadas anualmente.

BDI: Depois de penhorado, o imóvel é levado a leilão. Por que o primeiro leilão se chama “hasta pública” e o segundo “leilão”?

Dra. Rossana: A questão não parece atentar para a terminologia correta desses termos no âmbito do Código de Processo Civil. Primeiramente, os termos que se contrapõem são praça e leilão, sendo que ambos são realizados em hasta pública. A praça é o procedimento adequado para a alienação judicial de bens imóveis enquanto o leilão é o procedimento adequado para a alienação judicial de bens móveis (lembrando-se que tal distinção não ocorre em sede de execução fiscal, em que tanto bens móveis quanto bens imóveis são alienados judicialmente em leilão). Hasta pública, por sua vez, significa alienação de bens em pregão (necessariamente público) promovida pelo poder público.

BDI: Em que ocasião se pode remover o bem penhorado do depositário?

Dr. Fernando: Há várias hipóteses em que o depósito será extinto e, por conseguinte, o bem penhorado será retirado da posse do depositário. Dentre elas podemos elencar:

- Ultimação dos meios executórios (arrematação, alienação particular ou adjudicação do bem);

- Perecimento da coisa penhorada;

- Remição da execução;

- Extinção do crédito penhorado;

- Desfazimento do título;

- Desistência da primeira penhora;

- Decretação de invalidade da penhora;

- Substituição do bem penhorado;

- Remoção, falecimento ou incapacidade civil do depositário.

BDI: Quais os trâmites para que um imóvel penhorado possa ficar liberado para ir à hasta pública e ser arrematado?

Dra. Rossana: Os trâmites prévios à hasta pública ...

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Entrevista: O que Você precisa saber sobre Penhora! Parte IV

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI - Boletim do Direito Imobiliário nº 11/2013 - Fala Doutor!

Continuamos com a série de entrevistas sobre “Penhora”.

E, mais uma vez, contamos com os profissionais do renomado escritório Siqueira Castro Advogados, Dra. Rossana Fernandes Duarte¹ (Sócia coordenadora do setor de Negócios Imobiliários) e o Dr. Leonardo Augusto dos Santos Lusvarghi² (Advogado associado).

Portanto, Falem Doutores!

BDI: No cartório, como é aplicado o princípio da especialidade no caso da penhora?

Dra. Rossana: Segundo Afrânio de Carvalho, “o princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precipuamente individuado” (CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: Comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6.015, de 1973, com as alterações da Lei nº 6.216, de 1975, 2ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1977, p. 219). Esse princípio está previsto no art. 176 da Lei de Registros Públicos e é aplicado à penhora por meio do art. 225, do mesmo estatuto legal, que trata também dos títulos judiciais. Segundo o dispositivo:

Art. 225. Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados a certidão do Registro Imobiliário.

A falta de precisão e certeza sobre o imóvel a ser penhorado, portanto, poderá impedir a averbação/registro da mesma pelo oficial do registro de imóveis.

BDI: É possível penhorar imóvel já penhorado pela Fazenda Nacional?

Dr. Leonardo: A questão está diretamente vinculada à aplicação do art. 53, §1º, da Lei nº 8212/91, cujo conteúdo copiamos abaixo:

Art. 53. Na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exequente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor.

§1º. Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis.

Embora a modalidade de indisponibilidade especial criada pela Lei nº 8.212 seja estritamente aplicada pela jurisprudência para fins de inalienabilidade do bem, impedindo a arrematação do bem por terceiros, o entendimento do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo vem sendo pela possibilidade de realizar a penhora do imóvel já penhorado pela Fazenda Nacional (vide CSM, Apelação Cível nº 411.6/8-00, comarca de São José do Rio Preto, publicada no DOJ de 29.09.2006 e Processo CG nº 66.449/2008, publicada no DOJ de 28.01.2009).

BDI: E o arresto em favor da Fazenda Nacional? Também gera indisponibilidade?

Dra. Rossana: O arresto ...

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Entrevista: O que Você precisa saber sobre Penhora! Parte III

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI nº 10 - ano: 2013 - Fala Doutor!

Continuamos com a série de entrevistas sobre “Penhora”.

E, mais uma vez, contamos com os profissionais do renomado escritório Siqueira Castro Advogados, Dra. Rossana Fernandes Duarte¹ (Sócia coordenadora do setor de Negócios Imobiliários) e o Dr. Leonardo Augusto dos Santos Lusvarghi² (Advogado associado).

Portanto, Falem Doutores!

BDI: É possível penhorar o único bem de família?

Dra. Rossana: Sim. As hipóteses em que o bem de família pode ser penhorado estão descritas no art. 3º, da Lei nº 8009/90:

Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I - em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;

II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III - pelo credor de pensão alimentícia;

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens;

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

BDI: A falta de pagamento dos débitos condominiais pode gerar a penhora da unidade condominial? Pode dar um exemplo?

Dr. Leonardo: Sim. A falta de pagamento dos débitos condominiais pode resultar na penhora da unidade condominial, sendo garantido o privilégio ao condomínio de adjudicar a unidade, se autorizado pela assembleia geral, e desde que exerça o privilégio no prazo de vinte e quatro horas a contar do leilão (art. 63, §3º, Lei nº 4591/64).

A hipótese clássica prevista pela lei é o caso da falta de pagamento das prestações, decorrentes da compra de unidade, ao incorporador, estando condicionada à inadimplência por parte do adquirente ou contratante do pagamento de três ou mais prestações do preço da construção. Além dessa hipótese, também a inadimplência do pagamento dos encargos de condomínio possibilita a penhora da unidade condominial, retendo o condomínio o mesmo privilégio para adjudicação da unidade.

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Entrevista: O que Você precisa saber sobre Penhora! Parte II

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI nº 9 - ano: 2013 - Fala Doutor!

Continuamos com a série de entrevistas sobre “Penhora”.

E, mais uma vez, contamos com os profissionais do renomado escritório Siqueira Castro Advogados, Dra. Rossana Fernandes Duarte¹ (Sócia coordenadora do setor de Negócios Imobiliários) e o Dr. Leonardo Augusto dos Santos Lusvarghi² (Advogado associado).

Portanto, Falem Doutores!

BDI: Todos os estados do Brasil podem executar a penhora on line?

Dr. Leonardo: Nem todos os Estados do Brasil possuem, atualmente, sistema informatizado dos atos registrais praticados pelos cartórios de registro de imóveis. Segundo o art. 39 da Lei nº 11977/09, os atos registrais praticados a partir da vigência da Lei de Registros Públicos serão inseridos no sistema de registro eletrônico até 2014. Assumindo uma visão otimista da previsão legislativa, um sistema integrado está por vir nos próximos anos.

Até o momento alguns tribunais já firmaram convênios com a ARISP para oportunizar a penhora on line de imóveis: é o caso dos TRTs da 2ª e da 15ª região, do TRF da 3ª região, do TJPE e do TJMS.

Notícia relativamente recente é a do desenvolvimento de sistema parecido pelo TJDFT em convênio com a Associação dos Notários e Registradores do Distrito Federal – ANOREG/DF, denominado “sistema eRIDF”.

BDI: Bem de família não pago, pode ser penhorado? Por quem?

Dra. Rossana: Conforme art. 3º, II, da Lei nº 8009/90, a impenhorabilidade do bem de família não é oponível se a execução for movida pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado a construção ou para a aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do contrato. Desta forma, o imóvel não pago pode ser penhorado pela instituição financeira que oferece crédito para a compra do imóvel a fim de satisfazer o débito formado pelo financiamento.

BDI: Como funciona a penhora de imóvel que se encontra em processo de usucapião?

Dr. Leonardo: A penhora sobre imóvel que se encontra em processo de usucapião pode ser realizada, mas é passível de ser atacada por meio de Embargos de Terceiro uma vez demonstrada posse longeva e os demais requisitos da usucapião, uma vez que a usucapião pode ser arguida como matéria de defesa conforme Súmula 237 do STF (“O usucapião pode ser arguido em defesa”). Nesse sentido, segue recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo:

EMENTA – APELAÇÃO – EMBARGOS DE TERCEIRO – EXECUÇÃO FISCAL - Penhora realizada sobre imóvel objeto de ação de usucapião sem trânsito em julgado – Pretensão do possuidor de levantar a constrição – Alegação de que todos os requisitos para a usucapião especial de imóvel urbano estão presentes. Sentença de improcedência. Apelo do embargante. USUCAPIÃO. Possibilidade de arguição pela via dos embargos de terceiro. Defesa possessória pode ser usada para elidir a constrição. Prova de que o embargante é terceiro de boa-fé com posse longeva. Vício na constrição demonstrado. Sentença reformada. Recurso provido. (TJSP – APL 234452220098260361 – Rel. João Carlos Garcia - 8ª Câmara de Direito Público – j. 05.12.2012)

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Entrevista: O que Você precisa saber sobre Penhora! Parte I

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI nº 8 - ano: 2013 - Fala Doutor!

A partir desta edição iniciamos uma série de entrevistas sobre “Penhora”.

Pela complexidade do tema, convidamos os profissionais do renomado escritório Siqueira Castro Advogados, Dra. Rossana Fernandes Duarte¹ (Sócia coordenadora do setor de Negócios Imobiliários) e o Dr. Leonardo Augusto dos Santos Lusvarghi² (Advogado associado).

Portanto, Falem Doutores!

BDI: O que é penhora?

Dra. Rossana: É ato executivo pelo qual os bens do executado são apreendidos, direta ou indiretamente, para futura expropriação e satisfação do débito exequendo.

BDI: Em quais dispositivos legais está amparada a penhora?

Dr. Leonardo: A penhora encontra-se amparada na Seção I do Capítulo IV do Título II do Livro II (Processo de Execução) do Código de Processo Civil Brasileiro (art. 646 e ss.).

BDI: Qual a diferença entre penhora, bloqueio e sequestro?

Dra. Rossana: A penhora é ato executivo que tem por fim determinar o bem sobre o qual se realizará a expropriação do patrimônio do executado, sujeitando-o à execução. O requisito para tal ato é a falta de adimplemento de obrigação de dar quantia certa (já presente título executivo judicial ou extrajudicial), sendo necessária a futura excussão de bens do executado para satisfação do exequente. A penhora, portanto, não atinge o plano da validade do negócio jurídico caso seja realizada eventual alienação do bem penhorado (i.e., não o torna indisponível de pleno direito), produzindo apenas consequências no nível da eficácia desse negócio jurídico em relação a terceiros (exequente).

O bloqueio de bens é medida judicial de natureza cautelar (inominada) que pode ter inúmeros motivos. Tal determinação judicial torna o bem indisponível, sendo que a sua alienação será considerada ineficaz. P. ex., o bloqueio de bens tratado no art. 16, §2º, da Lei de Improbidade Administrativa (Lei nº 8429/92). Em sede de direito registral e imobiliário, o bloqueio de matrícula é previsto no art. 214 da Lei de Registros Públicos, segundo o qual poderá ser determinado o bloqueio da matrícula de ofício pelo juiz que entenda que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação, se houver evidências de nulidade em registros prévios.

O sequestro é medida cautelar típica de função conservativa para preservar a integridade de determinado bem que é ou será objeto de uma disputa judicial. Tal medida tem por fundamento garantir a futura tutela para entrega de coisa certa em vista do perigo de possível danificação, depreciação, dissipação ou desaparecimento da coisa objeto da disputa. Dois são os efeitos da determinação do sequestro de um bem: a) a restrição física da posse do dono, uma vez que o bem será entregue a depositário judicial; b) a imposição de ineficácia dos atos de transferência dominial em relação ao processo em que se determinou o sequestro.

BDI: Por quais motivos um imóvel pode ser penhorado?

Dr. Leonardo: A falta de pagamento de obrigação de dar quantia certa representada por título executivo judicial ou extrajudicial.

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Entrevista: A relevância da Administração Imobiliária - Parte VI - Final

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI nº 7 - ano: 2013 - Fala Doutor!

Nesta edição, encerramos as entrevistas sobre “Administração Imobiliária”.

Pela complexidade do tema, contamos com a experiência do Presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Dr. Rubens Carmo Elias Filho.

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais as principais atribuições do departamento de contabilidade de uma administradora de condomínio?

Dr. Rubens: A rigor, ao departamento de contabilidade compete: acompanhar os casos de inadimplentes; acompanhar, fiscalizar e analisar as notas fiscais, extratos bancários, pagamentos, contribuições; contabilizar receitas e despesas; verificar se todos os atestados estão em dia, como NR 10 Para-Raios (Normas Regulamentadoras de Instalações Elétricas); NR 5 CIPA (Normas Regulamentadoras de Segurança e Saúde no Trabalho); checar os balancetes de prestação de contas aos condôminos; checar recolhimento dos direitos trabalhistas (INSS, FGTS etc); elaborar a folha de pagamento e realizar os pagamentos, emitir boletos de pagamento das cotas condominiais, confeccionar pastas de prestação de contas mensal, etc.

BDI: Quais as principais atribuições do departamento jurídico de uma administradora de condomínio?

Dr. Rubens: Como já foi apontado em questões anteriores, não é aconselhável que os serviços jurídicos sejam oferecidos pelas administradoras, mas por escritórios de advocacia. Assim, caberá ao respectivo escritório a propositura de ação de cobrança de cotas condominiais, ações relativas ao direito de vizinhança, ação anulatória de assembleia geral, análise de contratos, patrocínio dos interesses do cliente na forma que tiver sido ajustado. O jurídico interno da administradora, além de assessorá-la nas questões que lhe são atinentes, poderá contribuir para solucionar eventuais dúvidas de seus colaboradores na própria atividade de administração de imóveis e condomínios, que é a atividade-fim da empresa.

BDI: Quais os principais serviços oferecidos por uma administradora de condomínio?

Dr. Rubens: É de grande relevância o papel das administradoras na organização e funcionamento dos condomínios, assim como na administração de locações. O rol de serviços oferecidos por uma administradora de condomínio é vasto, podendo variar conforme o pactuado entre as partes, via contrato de prestação de serviços. Alguns exemplos: participação em assembleia, assessoria em reuniões do corpo diretivo, assessoria administrativa como a confecção de pastas de prestação de contas, elaboração e entrega anual da DIRF / SRF, entrega anual de informe de rendimentos – empresas e prestadores de serviços. A AABIC possui uma lista com aproximadamente 140 serviços que são prestados mensalmente pelas administradoras em prol dos condomínios.

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Entrevista: A relevância da Administração Imobiliária - Parte V

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI - Boletim do Direito Imobiliário nº 6 - ano: 2013 - Fala Doutor! - Entrevistas

Continuamos com a série de entrevistas sobre “a relevância da Administração Imobiliária”.

Pela complexidade do tema, contamos com a experiência do Presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Dr. Rubens Carmo Elias Filho.

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais são as consequências para o caso de um contrato verbal de administração de imóveis?

Dr. Rubens: O Código Civil assegura possuir validade a declaração de vontade que não depender de forma especial, salvo quando a lei expressamente exigir (art. 107). Todavia, tratando-se de contrato de administração de imóveis, recomenda-se sempre a elaboração de contrato escrito, onde serão pactuados a responsabilidade dos administradores de modo a assegurar segurança jurídica para ambas as partes.

BDI: É legal haver cláusula de ação de despejo em um contrato de administração com a imobiliária?

Dr. Rubens: As administradoras normalmente obrigam-se contratualmente à administração locatícia com o recebimento do valor referente ao aluguel e seu respectivo repasse ao locador. No entanto, não recomendamos a inserção de cláusulas contratuais referentes ao exercício de atividades jurídicas (tal como a propositura da ação de despejo), por se tratar de atividades alheias à sua atuação. Poderá a administradora, todavia, indicar um escritório de advocacia para a propositura de eventuais ações de despejo. A AABIC não recomenda que estes serviços sejam executados pela administradora, mas apenas sejam por ela indicados.

BDI: Pode disponibilizar um modelo de contrato de administração de imóveis?

Dr. Rubens: A AABIC possui um Modelo Padrão de Contrato de Administração de Imóveis, disponibilizado para as empresas associadas.

BDI: Uma administradora de imóveis pode ter participação na multa contratual por rescisão do contrato de locação pelo locatário?

Dr. Rubens: A multa contratualmente prevista na locação é ...

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Entrevista: A relevância da Administração Imobiliária - Parte IV

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI - Boletim do Direito Imobiliário, nº 5 - ano: 2013 - Fala Doutor! - Entrevistas

Continuamos com a série de entrevistas sobre “a relevância da Administração Imobiliária”.

Pela complexidade do tema, contamos com a experiência do Presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Dr. Rubens Carmo Elias Filho.

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Pode dar um exemplo da declaração da DIMOB?

Dr. Rubens: Como exemplo podemos citar a receita de alugueres de imóveis prediais urbanos de qualquer natureza que tenham a assessoria de uma administradora.

A Dimob deve ser apresentada em relação às locações formalizadas por contrato com identificação das partes.

BDI: Um proprietário pode rescindir o contrato com a administradora por má atuação?

Dr. Rubens: A atuação das administradoras nas intermediações das locações variam de acordo com o pactuado entre as partes, via contrato de prestação de serviços (contrato de administração), onde deverão estar detalhadas todas as obrigações assumidas pela Administradora. Importante ressaltarmos que este documento resguardará as partes de futuros litígios. Não cumprindo com suas obrigações (má atuação), poderá ocorrer a rescisão do referido contrato, com a aplicação das multas ali estabelecidas.

BDI: Como é feito o cálculo da taxa de administração condominial?

Dr. Rubens: Esta é uma questão interna a ser estabelecida pelas empresas administradoras em conformidade com os serviços prestados e as exigências pleiteadas pelos respectivos administrados.

BDI: Qual a taxa geralmente usada para remunerar a administradora?

Dr. Rubens: Trata-se de questão comercial a ser negociada contratualmente entre as Partes. No entanto, temos como referência a Tabela de Honorários da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios) e a própria Resolução nº 334/92 do COFECI - Conselho Federal dos Corretores de Imóveis.

BDI: A taxa de administração imobiliária pode ser calculada sobre o valor do aluguel?

Dr. Rubens: Certamente, conforme já expusemos anteriormente, o critério a ser adotado para a fixação da taxa de administração imobiliária é livre, a depender das condições contratuais negociadas entre as Partes, de modo que, poderá a administradora adotar como referência o valor correspondente a um mês de aluguel, por exemplo.

BDI: A taxa de administração imobiliária pode incidir sobre os encargos da locação (taxa de condomínio, IPTU, água, luz, etc.)?

Dr. Rubens: Comumente, a taxa de administração imobiliária incide somente sobre o valor da locação, excluindo-se os valores pagos a título de encargos da locação. Não obstante, nada impede que sejam estipuladas condições diversas, de modo que, há a necessidade de o locador atentar para as condições formalizadas, via contrato.

BDI: É legal a cobrança da taxa de reserva de locação pela administradora de imóveis? Pode dar um exemplo?

Dr. Rubens: A nosso ver...

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