Entrevista: As soluções dos conflitos na convivência em condomínio - Parte 8: Pontos Nevrálgicos de discussão

Julio Cesar Borges Baiz 

Fala Doutor!

Nesta penúltima parte da série “Soluções dos conflitos na convivência em condomínio”, abordaremos vários temas que geram inúmeras dúvidas e, além disso, são os causadores de vários conflitos.

Pois bem, como não poderia deixar de ser, contamos com a valiosa colaboração do Doutor Michel Rosenthal Wagner (Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados), especializado em consultoria preventiva e contencioso aos condomínios. (www.mrwadvogados.com.br).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Qual é o prazo prescricional para cobrança de cotas condominiais em atraso? Pergunta-se em virtude de que era pacífica a prescrição de dez anos mas agora o STJ definiu a prescrição em cinco anos?

Dr. Michel: No Código Civil de 1.916 a prescrição para cobrança de despesas condominiais se encaixava na previsão geral do art. 177, ou seja, vinte anos para ações pessoais. Desde a entrada em vigor do Código de 2002, o prazo era contado também pela regra geral, reduzida para dez anos (art. 205). Ocorre que em agosto de 2011 a 3ª Turma do STJ no Recurso Especial 1139030 decidiu que a prescrição é de cinco anos, com o argumento de que a dívida é líquida e expressa em instrumento público ou privado, amoldando-se ao inciso I do § 5º do art. 206 do diploma substantivo. Portanto este o entendimento mais atual.

BDI: Qual o melhor método no rateio das despesas condominiais para o pagamento de um justo valor, uma vez que em um apartamento de dois dormitórios moram quinze pessoas e de três dormitórios, apenas uma pessoa, que gasta pouca água, com utilização mínima dos elevadores, portões automáticos e outros equipamentos comuns?

Dr. Michel: O caráter econômico desta pergunta contém duas possibilidades de olhar; uma sob o valor do consumo/uso e outra sobre o valor do imóvel, ambas características qualificadoras da propriedade imobiliária. Segundo o Código Civil, o rateio será realizado pela fração ideal, desde que a convenção do condomínio não disponha de forma diferente (inciso I, 1.336). Assim, a lei permite outras formas de rateio, bastando para isso, incluir esta previsão na convenção. Mais a mais, se estipulado como em geral, pelo tamanho do imóvel, fração ideal, o apartamento de três dormitórios, maior, pagará mais que o de dois dormitórios, menor. A tendência nos condomínios tem sido pela busca da individualização dos serviços, como inclusive de água além de gás e energia elétrica. Por outro lado, é bom lembrar que esta mistura de contas é característica do “jeito” condomínio de viver, onde por um objetivo comum, não é exclusivamente econômico, se misturam valores e conceitos. De qualquer forma, o critério de divisão desta responsabilidade é convencional, e pode ser alterado de forma inteligente, razoável, para não trocar uma distorção por outra.

BDI: Como se calcula as taxas condominiais em atraso com a aplicação da multa, juros e correção monetária? Pode nos dar um exemplo de cálculo de um débito condominial com quatro meses atrasados?

Dr. Michel: A multa por atraso no pagamento do Código Civil é limitada a 2%, os juros são os legais, ou seja, de 1% ao mês e quanto à atualização monetária deve ser utilizado um índice oficial, em geral estipulado na convenção. Por exemplo no atraso de quatro meses, se a cota mensal é de R$ 1.000,00, você acrescenta a multa e resulta em R$ 1.020,00; a esse valor soma-se 4% de juros, que é igual a R$ 1.060,80 e por final a atualização monetária que utilizando a variação dos últimos quatro meses do índice do TJSP chega-se ao total de R$ 1.072,30. Agora, se o condômino não paga reiteradamente, e mesmo se reitera o pagamento com atraso, pode ser aplicada a multa de cinco contribuições condominiais, 500%, prevista no art. 1.337 do Código Civil.

BDI: Como fica a devolução da contribuição extra em que os condôminos adimplentes pagam pelos inadimplentes?

Dr. Michel: Em regra não há devolução, pois as receitas servem para cobrir as despesas, ordinárias do dia a dia e as extraordinárias aprovadas em assembleia. Quando sobra dinheiro, a assembleia deve se reunir para dar um destino a este numerário. Como a assembleia é soberana, pode aprovar benfeitorias e/ou melhorias no prédio, ou mesmo o rateio entre os condôminos, ou o não recolhimento das taxas mensais por um período. Vale a criatividade e o bom senso da assembleia. De qualquer forma, como o caixa do condomínio é comum a todos, quando os valores pagos em atraso entram para o caixa, é de todos, igualmente, inclusive do ex-devedor que pagou.

BDI: O boleto do condomínio pode ser protestado?

Dr. Michel: Sim. No Estado de São Paulo o protesto é permitido pela Lei nº 13.160/08, mas em maio de 2011 o Órgão Especial do TJSP declarou-a inconstitucional, apenas na parte em que prevê o protesto de contrato de locação e recibo de aluguel. Assim o protesto do boleto de condomínio continua permitido.

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Entrevista: As soluções dos conflitos na convivência em condomínio - Parte 7: Nascimento e Registro do Condomínio

Julio Cesar Borges Baiz

Fala Doutor!

Dada a necessária preocupação, cuidado e atenção que os condomínios devem ter com a solidez e segurança das edificações ao longo de sua vida, em continuidade à série, resolvemos trazer algumas informações de como nascem e vivem os condomínios, do ponto de vista físico e registral, contando com a valiosa colaboração do Doutor Michel Rosenthal Wagner (Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados), especializado em consultoria preventiva e contencioso aos condomínios. (www.mrwadvogados.com.br).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Como surgiu a ideia de construção de condomínios no Brasil?

Dr. Michel: A partir de algum momento, principalmente em 1964, com o Sistema Financeiro de Habitação - SFH - começaram a aparecer cada vez mais condomínios nas cidades brasileiras, e nas últimas décadas é uma tendência especialmente nos países emergentes. Como historicamente há carência por moradia nestes países, inclusive o nosso, assim que a economia melhora, como atualmente está ocorrendo, pululam construções por todo lado. O que se percebe culturalmente é que, a despeito de termos muitas áreas vazias no país, neste imenso território, a tendência pelo adensamento em função do aproveitamento das estruturas públicas como de energia elétrica, arruamentos implantados tem sido preponderante, o que impacta a qualidade de vida e a maneira de viver nas cidades.

BDI: Fisicamente, como se dá a divisão dos terrenos e a construção das cidades?

Dr. Michel: É este o começo da história! Eu sempre gosto de falar que remontarmos à época do descobrimento ou da conquista do Brasil, temos claro que se chegou a um imenso território repartido inicialmente em capitanias hereditárias, e dali para frente, percebemos que as coisas não mudaram muito de fato, vão se dividindo os terrenos, das capitanias hereditárias em fazendas de engenho, de fazendas de engenho em fazendas, depois nas divisões em zonas rurais e urbanas, dentro da zona urbana a divisão em loteamentos, a urbanização propriamente dita com a implementação de serviços públicos, aparecem os bairros, os lotes, e vão se construindo as casas. Então fisicamente é assim que vai se dando a transformação dos tamanhos dos terrenos e sobre eles a construção nas cidades e das cidades. As metrópoles hoje em dia têm saudade dos terrenos baldios ...

BDI: Onde os condomínios podem encontrar este histórico da construção das cidades e suas alterações ao longo do tempo?

Dr. Michel: O tema desta matéria parece muito importante para organizar a fonte de informações para os condomínios. O que vai se construindo está registrado nas prefeituras, e nos Cartórios de Registro de Imóveis (CRI), onde estão para sempre as cópias ou as referências destes projetos. Também no caso de condomínios, sua incorporação está toda registrada nestes mesmos órgãos. Na prefeitura, órgão competente para aprovar as construções das cidades, é que se encontram registradas as plantas e projetos das edificações, do alvará de construção até o chamado auto de conclusão ou habite-se, que indica a aprovação da municipalidade da conclusão da construção e habitabilidade. Já o histórico do terreno onde são construídos os condomínios e qualquer outra edificação é no CRI.

BDI: E qual é a forma de construção que permite adensar mais a ocupação da população usuária?

Dr. Michel: A forma é a de condomínio, que são as unidades imobiliárias sobrepostas em edifícios, uma em cima da outra na projeção dos terrenos - mais gente ocupando e usando os terrenos e consequentemente vivendo mais proximamente. Mas, muitas vezes, quando verificamos na realidade prática, em um terreno não dá para construir um condomínio, “pouco terreno”, para “muito prédio”. Então, naquela tendência que era dividir cada vez mais o terreno para se construírem casas, acontece o inverso, se começa a juntar terrenos para construir um edifício.

BDI: E todo este movimento de transformação fica registrado em algum lugar?

Dr. Michel: Sim, como falamos, este lugar é o CRI. Se o proprietário de uma unidade imobiliária for ao CRI, ou qualquer pessoa, poderá obter as informações sobre as características do imóvel, quem foram os donos anteriores, até quando foi registrada a incorporação, e ainda mais longe, como eram as características dos terrenos que unidos compreendem o terreno do condomínio, quem foram seus donos, o que foi demolido, e antes construído e assim por diante. Faz-se o círculo inverso de ida e de volta.

BDI: Como se consolidam, se unem ou se subdividem os terrenos nas cidades, especialmente onde será construído o condomínio?

Dr. Michel: As leis que tratam do tema são a Lei dos Registros Públicos e especialmente a Lei de Incorporações, 6.015/73 e 4.591/64 respectivamente, e ainda o Código Civil que trata do Condomínio Edilício. É nesta lei de incorporação onde encontramos o caminho das pedras para a incorporação e a construção dos condomínios. Além destas leis que são federais, cada município tem um Código de Obras, e para os municípios com população maior que 20.000 habitantes, um Plano Diretor, instrumento que regra o uso e a ocupação do solo, os usos diferenciados por zonas. Aproveito ainda para citar, para um olhar mais macro, o Estatuto das Cidades, que é uma lei importante quando queremos entender as cidades brasileiras, Lei 10.257/01.

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Entrevista: As soluções dos conflitos na convivência em condomínio - Parte 6: Os problemas dos “Cs” em Condomínio

Julio Cesar Borges Baiz

Fala Doutor!

Temos abordado vários fatores de conflitos em condomínios, mas alguns em especial tiram o sossego de muitos moradores, qual seja: os problemas do “Cs”!

Mas o que é o “Problema dos Cs”?

A resposta fica a cargo do Doutor Michel Rosenthal Wagner (Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados. Especializado em consultoria preventiva e contencioso aos condomínios. Site: www.mrwadvogados. com.br), que tem acompanhado no seu dia a dia a evolução deste tipo de problema, e tem muito a acrescentar para ajudar a resolver ou amenizar esta situação.

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Como surgiu a frase “Os problemas de condomínio começam com a letra ‘C’”?

Dr. Michel: Quem cunhou esta frase foi um dos grandes advogados que tivemos na área imobiliária, o Dr. Biasi Ruggiero: “Os problemas de condomínio começam com a letra “C”, e eram cachorro, cano e criança”! (in Questões Imobiliárias. Saraiva, 1997.). Com a prática da atividade nesta área acabei acrescentando mais alguns “Cs”, sem detrimento de outros problemas indicados com as demais letras do abecedário.

Então, em uma linguagem mais popular, podemos descrever como: “cachorro, carros, canos, crianças, convenções e causídicos, somando aqui seis problemas que começam com “C”.

BDI: Explique sobre os cachorros.

Dr. Michel: Quando se pensa em cachorro, ampliamos o horizonte para todos os animais de estimação: cachorros, gatos e pássaros e às vezes até outros menos comuns como iguanas, ferrets, lagartos e cobras. Então, a primeira questão que se coloca é se pode ou não pode ter animais em condomínio?

Algumas convenções mais antigas não permitiam animais em geral, especialmente cães e gatos. Depois de um certo tempo passaram a limitar cachorros de grande porte. Atualmente, permitem a presença de animais, com a ressalva de que sejam respeitados os três “Ss”: Segurança, Saúde e Sossego, previstos no artigo 1.277 e inciso IV do artigo 1.336 do Código Civil. Um exemplo emblemático foi quando prestei assessoria a um condomínio, onde uma família adquiriu um cão da raça pitbull adulto e o condomínio queria até expulsar a família por causa do animal, pois segundo alguns condôminos lhes tiravam o sossego. Olhamos o histórico deste cachorro, que se chamava Guapa, e não era violento, brincava com as crianças e com vários moradores. Havia sido adotado com a referência de animal dócil. No dia da assembleia, tinha uma turma que queria expulsar, e outra, incluindo as crianças do condomínio, que queria que a Guapa ficasse. A legislação, para animais tidos como perigosos, prevê andar com guia curta e focinheira, assim é possível ter um pitbull com posse responsável, vivendo em sociedade, respeitando essas regras que falei (Lei Municipal n.º 13.131/2001). Onde a lei permite, não pode ser contrariada. Bom, mas no final a Guapa permaneceu e não tivemos mais notícia de nenhum incidente no condomínio. Por outro lado, temos que pensar que, via de regra, os cachorros pequenos são os que mais latem, muitas vezes quando estão no elevador, vão no colo porque se ficam no chão podem morder o calcanhar de outras pessoas e na altura do peito podem causar até maior receio. Mais do que isso, cachorros pequenos, por latirem mais, desassossegam mais... Há também os problemas causados por odores e que podem tirar o sossego e a saúde dos moradores por atraírem vetores como moscas e até ratos.

É claro que o condômino tem que ter sempre bom senso, ou seja, uma pessoa não pode ter vinte e cinco gatos no apartamento porque não há como controlar os odores e o barulho e acaba sendo um despropósito no uso da propriedade! Portanto, o que vale sempre é a forma como queremos conviver aliado ao bom senso.

Se a convenção proíbe a presença de animais e o condômino for ao judiciário, via de regra, ganhará o direito de ter o animal no condomínio - tem-se decidido favoravelmente à presença de animais. A convivência com animais é muito positiva, seja no desenvolvimento da afetividade das crianças, seja na companhia para as pessoas, especialmente idosos.

BDI: Explique sobre os carros.

Dr. Michel: Falamos sobre carros na entrevista anterior, que tem se tornado um problema justamente pela falta de espaço e de paciência dos usuários, o que faz emergir conflitos de toda espécie entre vizinhos. As questões do estacionamento adequado, da solidariedade para com pessoas portadoras de necessidades especiais e mesmo de depredações têm sido bastante comuns em condomínio.

BDI: Explique sobre os canos.

Dr. Michel: Os canos em condomínio podem ser: de eletricidade, de respiro, os canos de água, etc.

Canos de eletricidade: é comum haver picos de cargas elétricas que podem queimar equipamentos e podem, por pouca carga de eletricidade, sobrecarregar os equipamentos. Outro problema que pode acontecer é entrar água, o que implica riscos de incêndio em toda a edificação.

Canos de água: começa pelo cano da coluna d’água que alimenta os canos que seguirão por todo o condomínio e as unidades. Pode ocorrer uma ruptura na coluna de água que alimenta todo o condomínio. Neste caso a responsabilidade por eventuais danos é do condomínio.

Canos particulares: São os canos alimentados pela coluna d’água e que são distribuídos às unidades. Se vazamentos ou outros problemas, inclusive de manutenção, aparecem nestes ramais, a responsabilidade é do condômino.. É comum que os condôminos queiram que o condomínio resolva estes problemas, mas o que se pode e se deve fazer é apenas auxiliar o diálogo entre os envolvidos.

Em canos de condomínios antigos (20, 30 e 40 anos), muitas vezes é necessário trocar tudo de uma vez e aí pode ficar caro para o condomínio, por isto a manutenção é importante. Investir para economizar.

O que tem acontecido em condomínios novos, e mesmo em antigos que resolvem reformar o sistema, é passar um ramal novo para fazer a distribuição a cada apartamento com um medidor individual.

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Entrevista: As soluções dos conflitos na convivência em condomínio - Parte 5: Vagas de Garagem

Julio Cesar Borges Baiz

Fala Doutor!

Em continuidade ao tema dos conflitos e soluções com relação às vagas de garagem em condomínios, retomamos nossa conversa com o entrevistado, Doutor Michel Rosenthal Wagner (Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados. Especializado em consultoria preventiva e contencioso aos condomínios. Site: www.mrwadvogados.com.br)

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Existe a obrigatoriedade de vagas de garagem para motos?

Dr. Michel: A única legislação que fala sobre as vagas de garagem para motos é o Código de Obras, que traz uma tabela sobre a quantidade a ser disponibilizada para motos. Entretanto, os condomínios existentes antes do Código de Obras não estão obrigados a ter essas vagas a não ser que a convenção determine ou nos exemplos dados anteriormente, ou quando fizerem obras substanciais na área.

Código de Obras – Tabela 13.3.4 – Porcentagem de vagas destinadas a motocicletas

ESTACIONAMENTO MOTOCICLETAS

Privativo até 100 vagas 10%

Privativo mais de 100 vagas 10%

Coletivo até 10 vagas 20%

Coletivo mais de 10 vagas 20%

BDI: Na ausência de vagas para motos, como o condomínio pode resolver este problema?

Dr. Michel: Se há um espaço, então a atitude primeira como sempre é “vamos conversar”, pede para que seja convocada uma assembleia, analisa a convenção e o regimento interno, propõe um uso diferenciado de uma área para este objetivo, e cria a regra para isso. Se não for aprovado não poderá estacionar a moto e, neste caso, será necessário entrar com uma ação dizendo que “a lei não prevê proibição e a convenção restringe, portanto desejo ter o direito de uso.” Se, neste caso, o judiciário der causa ganha ao condômino, então passará a valer o que foi decidido na justiça. O bom senso deve prevalecer sempre, e quando as pessoas não conseguem se compor amigavelmente, o Judiciário está aí para auxiliar. Não podemos esquecer ainda que o uso de motos (SILENCIOSAS !!!), e mesmo as bicicletas trazem benefícios para a cidade como um todo, como alternativa ao trânsito caótico que somos obrigados a viver por falta de políticas públicas e comportamentos privados que ajudem esta questão.

BDI: E se o condomínio quiser disponibilizar um espaço para estacionamento de motos?

Dr. Michel: Neste caso, será convocada uma assembleia e só será aprovada a mudança de destinação se tiver a unanimidade dos condôminos, ou seja, cem por cento dos condôminos favoráveis. Caso um condômino não queira a mudança, então o condomínio terá que entrar com uma ação para suprimir a vontade com fundamento no “mau senso” desse condômino que está resistindo a uma decisão boa e que interessa a todos. Essa atitude do condômino também pode ser denominada como o que chamamos da “ditadura da minoria”, que se percebe quando um ou alguns condôminos que, por não levarem vantagens pessoais, vivem dizendo não para o condomínio em detrimento da vontade da enorme maioria ! É uma forma de coibir a “Lei de Gerson”, aquele que quer levar vantagem em tudo, sem se preocupar com os demais, seus iguais.

BDI: Existe a obrigatoriedade de vagas de garagem para deficientes físicos?

Dr. Michel: No Código de Obras de São Paulo todo o estacionamento privativo com mais de 100 vagas de garagem, deve ter 1% do espaço destinado a vagas para deficientes. Essas regras, portanto valem a partir da vigência desta lei; ou seja, condomínios antigos não estão obrigados a ter essas vagas a não ser que a convenção determine, ou da mesma forma, se fizerem obras substanciais, deverão se adaptar à nova legislação.

Código de Obras – Tabela 13.3.4 – Porcentagem de vagas destinadas a deficientes físicos

ESTACIONAMENTO DEFICIENTES FÍSICOS

Privativo até 100 vagas Isento

Privativo mais de 100 vagas 1%

Coletivo até 10 vagas Isento

Coletivo mais de 10 vagas 3%

E tem mais, somos ou seremos todos, muito provavelmente, portadores de necessidades especiais, e há lei federal que indica a necessidade de acessibilidade ampla e irrestrita, e que deveria inspirar o espírito solidário das assembleias em cada condomínio.

BDI: Pode-se lavar o veículo na vaga de garagem?

Dr. Michel: Se a convenção proibir, não pode lavar, esta é a regra geral. Embora a vaga de garagem seja sua, existe uma convenção e existem os deveres e direitos de cada condômino. Ou seja, se puder lavar o carro, vai haver sujeira na garagem, gastos com água e as pessoas que não possuem carros podem ter que pagar mais, por gastos que são individuais.

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Entrevista: As soluções dos conflitos na convivência em condomínio - Parte 4: Vagas de Garagem

Julio Cesar Borges Baiz

Fala Doutor!

Atualmente, muitos dos conflitos em condomínio envolvem as “vagas de garagem”, como por exemplo:

- Vou estacionar meus dois veículos na mesma vaga!

- Preciso de mais uma vaga, e agora?

- Não tenho carro e não quero a ampliação das vagas de garagem!

Para as soluções desses e de vários outros conflitos convocamos, novamente um expert no assunto, Doutor Michel Rosenthal Wagner (Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados. Especializado em consultoria preventiva e contencioso aos condomínios. Site: www.mrwadvogados.com.br)

Portanto, Fala Doutor!

BDI: O condomínio tem obrigação de ter vagas de garagem?

Dr. Michel: Se a gente pensar no limite do que é a propriedade privada e como nasce este tipo de propriedade em condomínio, com todas as regras necessárias de aprovação pelos órgãos competentes e do Código de Obras, você pode ter um condomínio sem garagens, nenhuma legislação obriga a isto. A questão acaba sendo mais comercial e cultural, ou seja, se você lançar imóveis sem garagem em uma cidade como São Paulo, que já não tem lugares para estacionar na rua e a opção prioritária para transporte ainda é o automóvel unitário ou unifamiliar, provavelmente não vai vender. O que temos percebido em muitos condomínios em São Paulo é desde a otimização de espaços destinados aos automóveis, até a criação de novos espaços, inclusive chegando a substituir áreas de lazer para este fim.

BDI: Existe nas leis algum tipo de classificação para as vagas de garagem?

Dr. Michel: De acordo com o Código de Obras, há sim e são:

“Estacionamento: Os espaços para acesso, circulação e estacionamento de veículos serão projetados, dimensionados e executados livres de qualquer interferência estrutural ou física que possa reduzi-los, e serão destinados às seguintes utilizações:

a) particular - de uso exclusivo e reservado, integrante de edificação residencial unifamiliar;

b) privativo - de utilização exclusiva da população permanente da edificação;

c) coletivo - aberto à utilização da população permanente e flutuante da edificação.”

BDI: Há uma indicação na lei sobre o tamanho das vagas?

Dr. Michel: Sim, existe. Está previsto no Código de Obras (Lei nº 11.228, de 1992), que é uma legislação do município de São Paulo, sendo, portanto aplicada a partir de sua vigência e quando o condomínio estiver em construção.

Código de Obras – Tabela 13.3.2 - Dimensões de vagas em metros

VAGA PARA ESTACIONAMENTO

Tipo de Veículo Altura Largura Comprimento

Pequeno 2,10 2,00 4,20

Médio 2,10 2,10 4,70

Grande 2,30 2,50 5,50

Deficiente Físico 2,30 3,50 5,50

Moto 2,00 1,00 2,00

Caminhão Leve (8t PBT) 3,50 3,10 8,00

Código de Obras - Tabela 13.3.3 - Porcentagem de vagas em função do tamanho e do tipo de estacionamento

% VAGAS EXIGIDAS PELA LPUOS

Estacionamento Pequena Média Grande

Particular -x- 100% -x-

Privativo 50% 45% 5%

Coletivo 50% 45% 5%

BDI: Como resolver a questão da quantidade de vagas destinada para cada condômino?

Dr. Michel: Quando se lança um condomínio, quanto mais vagas de garagem melhor! Existem alguns formatos legais de caracterização dessa propriedade privada chamada “estacionamento de veículos”.

a) áreas comuns: onde há várias áreas de garagens e aí se combina quantas vagas serão para cada condômino; pode ser feito através de sorteios;

b) unidade autônoma vinculada na matrícula do registro de imóvel do apartamento: em “português mais claro”, quando se compra um apartamento pode-se comprar a vaga como uma área comum especificada para estacionamento de um automóvel, ou comprar um apartamento com uma vaga que é a número trinta e cinco, no primeiro subsolo e esta será a sua vaga, por exemplo;

c) unidade autônoma com matrícula própria no registro de imóveis. Seria a compra de um apartamento com matrícula própria, e uma ou mais vagas independentes dos apartamentos, também com matrícula própria.

BDI: É possível emprestar a vaga de garagem?

Dr. Michel: Sim, além de possível, é saudável que os condôminos conversem e ....

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Entrevista: As soluções dos conflitos na convivência em condomínio - Parte 3: Drogas em condomínio

Julio Cesar Borges Baiz

Fala Doutor!

“Drogas” – substâncias que alteram o pensamento, emoções e comportamento e podem desenvolver dependência, quando em condomínio são motivo de muitos conflitos e sofrimentos para todos os condôminos.

Mais uma vez, contamos com a experiência no assunto do Doutor Michel Rosenthal Wagner (Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados. Especializado em consultoria preventiva e contencioso aos condomínios. Site: www.mrwadvogados. com.br), que tem acompanhado no seu dia a dia a evolução deste tipo de problema, e tem muito a acrescentar para ajudar a resolver isto no condomínio.

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Como definir as drogas?

Dr. Michel: A gente pode definir as drogas de muitas formas, mas sempre se trata de substância que pode trazer a dependência física ou psicológica às pessoas:

1. substâncias cujo consumo e comercialização não são permitidos, são ilícitas: maconha, haxixe, cocaína, crack, LSD, heroína, ecstasy, skank entre outras – é importante que se conheça cada uma, pois são diferentes em muitos aspectos;

2. substâncias cujo consumo e comercialização são permitidos, que não são consideradas “drogas”, mas fazem mal se consumidas em “excesso”, como por exemplo o álcool e o cigarro. O álcool, segundo as estatísticas, tem sido “campeão” do “mal”, e a propaganda diz: “beba com moderação”. Acho que não é o caso de proibir, mas de longe não se deve incentivar.

3 Substâncias desviadas de seu uso original – ex. inalantes (cola de sapateiro, gasolina, benzina, éter, loló, etc.)

A Lei nº 9.804/99 define como droga a substância entorpecente que determina a dependência física ou psíquica.

A Lei nº 11.343/06 prescreve medidas para prevenção do uso indevido, atenção e reinserção social de usuários e dependentes de drogas e estabelece normas para repressão à produção não autorizada e ao tráfico ilícito de drogas.

Podemos definir também as “drogas” como sintoma de uma patologia social, as pessoas estão ou fugindo de algo e não veem saída, ou tentando encontrar algo que não existe...

Pessoas mais sensíveis encontram uma forma inadequada de lidar com o mal estar da sociedade. Ao invés de lutar para mudar o mundo, estas pessoas buscam na droga, de forma imediatista, a mudança na percepção do mundo ao seu redor, objetivamente alienando-se.

BDI: O que fazer quando há jovens e adultos utilizando drogas nos condomínios?

Dr. Michel: Há sempre o que fazer ... Podemos chamar especialistas para discutir o assunto junto com os moradores, podemos chamar os usuários para conversar e, principalmente, temos que tratar o tema com a consciência de que é uma questão de saúde, uma questão social e também moral. A discussão traz duas questões importantes: Uma é o uso propriamente dito que é proibido e a outra são os eventuais comportamentos inadequados que são consequências do uso desses tipos de substâncias.

Os excessos devem ser proibidos, especialmente se entendermos como um mau exemplo aos outros condôminos. O regulamento interno deve prever que nas áreas comuns do condomínio, como por exemplo, parques, praças ou onde quer que se esteja, o condômino deve ter um comportamento adequado.

BDI: Como definir o uso de drogas nos condomínios?

Dr. Michel: O uso se observa potencialmente em todas as áreas, tanto privativas como comuns, e traz como consequência prejuízos ao sossego, à saúde e à segurança em condomínio, o que é expressamente proibido em lei. Meu pai dizia: “Primeiro você come e depois toma uma taça de vinho!”. Nas festas da juventude, o uso do álcool é abusivo por parte dos jovens e muitas vezes acaba tendo algum resultado inconveniente, de passar mal e até coma alcoólico. Muitas vezes, nessas mesmas festas, percebemos muita gente fazendo uso de drogas ilícitas como a maconha e a cocaína.

Inclusive, tem chegado reclamações do uso dentro dos apartamentos, quando o cheiro entra para as unidades vizinhas.

BDI: Como enfrentar este problema?

Dr. Michel: A primeira questão é a de enfrentar o problema “de frente”, e .....

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Entrevista; As soluções dos conflitos na convivência em condomínio - Parte 2: Assembleias, como bem organizar este momento

Julio Cesar Borges Baiz

Fala Doutor!

Continuamos com a série “Soluções para os conflitos condo-miniais”, com a entrevista ao Doutor Michel Rosenthal Wagner, Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados. Especializado em consultoria preventiva e contencioso, a empresas, condomínios e associações, proporcionando atendimento personalizado e dinâmico, mediante trabalho buscando a solução de conflitos, incluindo mediação e arbitragem com foco no direito imobiliário, urbano, de vizinhança, contratual, educacional e suas interfaces (www.mrwadvo gados. com.br).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais cuidados devemos tomar para organizar uma assembleia?

Dr. Michel: A cada vez que vamos para uma reunião, nos preparamos; se não sabemos o tema específico, procuramos nos atualizar nele e saber qual a expectativa de decisão, ou seja, “se vai ser para aprovar uma conta”, “se vai ser para aprovação de uma nova medida”, “se vai ser para discutir uma área de lazer”, “se vai ser para discutir valorização de patrimônio” ou “se vai ser para discutir a eleição de um novo corpo diretivo”, todos devem estar preparados. Dessa forma, cabe à administração e ao corpo diretivo municiar os condôminos com dados, relatórios, planilhas, gráficos, resumos, históricos e orçamentos.

Quando sabemos que vamos discutir algum conflito entre condôminos na assembleia, o interessante é fazer, quando possível, uma pré mediação, ou seja, tentar aproximar as partes ou conversar com cada um e levar algo mais maduro para este momento. Esse respeito pelo ambiente formal da assembleia é muito importante para que se chegue ao final com sucesso. Não pode haver tumulto!

Para que as pessoas se reúnam e decidam algo e a decisão seja válida, deve haver formalidade. Então, não devemos falar alto, não podemos gritar e não podemos nos destemperar. Para que essas coisas não ocorram é importante que quem dirige a assembleia tenha perfil para conduzir uma conversa coletiva, que fique um pouco afastado das pessoas para contribuir com essa organização e não tome partido nas discussões. Assembleia é um dos momentos principais da administração condominial, é quando os condôminos decidirão, por pelo menos um ano, o que vai acontecer com o condomínio!

BDI: Quais são os cargos do corpo administrativo?

Dr. Michel: O principal é o Síndico, que é efetivamente responsável por cem por cento das atividades. Essas responsabilidades podem ser compartilhadas com os poderes de representação, ou seja, contratar alguém para representar o síndico na assembleia, no fórum, em um órgão público, na Sabesp, etc.. Recomendamos que esta responsabilidade seja compartilhada com outras pessoas e que seja feito formalmente em assembleia e lavrada em ata para criar uma espécie de contrato social dentro do condomínio. “A assembleia é soberana para decidir pelo condomínio!” Então, aquele síndico que se sente ansioso, pressionado e angustiado pode convocar uma assembleia e compartilhar com todos as tomadas de decisões. E aí, na assembleia, o corpo administrativo será a totalidade dos condôminos presentes.

BDI: Podem ser criados cargos para o corpo administrativo?

Dr. Michel: Existem alguns condomínios que possuem um conselho fiscal, que é responsável por analisar contas e dar sua opinião. Podemos pensar na criação de conselhos, como por exemplo: da terceira idade ou idade mais feliz, da juventude, de esportes, de atividades juvenis, de paisagismo, comissões de obras, entre outros.

BDI: Quando é necessária a presença de mais de dois terços dos condôminos na assembleia?

Dr. Michel: Basicamente para alterar a convenção do condomínio, e quando se pretende fazer obras que chamamos de voluptuárias, que são para o embelezamento da edificação, por exemplo. Há momentos em que é necessário unanimidade, como para alterar a destinação do edifício, ou mesmo de alteração radical de fachadas. Mas, sempre é bom saber que se o tema é muito importante e não houver uma boa presença deve-se deixar para deliberar em outra assembleia.

BDI: Existe algum outro tipo de assembleia que não necessite ter mais de dois terços de condôminos?

Dr. Michel: Sim, por exemplo, para aprovar a aplicação de multas a condôminos que não cumprem com os seus deveres.

BDI: O que ocorre se o condômino não quiser participar de uma assembleia?

Dr. Michel: A presença em assembleia é um direito, mas se este condômino não quiser comparecer, estará concordando com o que for decidido, parecido como “quem cala consente”..

BDI: O Síndico ou o corpo administrativo têm a obrigação e o dever de convocar todos os condôminos para a assembleia?

Dr. Michel: Sim. Não tem como haver assembleia se todos os condôminos não forem convocados. E se tiver a assembleia e um condômino souber que não foi convocado, este poderá anular tudo o que foi decidido, isto está no artigo 1.354 do Código Civil.

BDI: Existem alguns “jargões” para certos tipos comuns de condôminos em assembleia. O Senhor pode nos dar alguns exemplos?

Dr. Michel: Sim, por exemplo: “Presidente – tem que ter voz ativa, conhecimento do que vai acontecer, saber conduzir a assembleia com sabedoria e perceber o que é melhor para todos no condomínio”; “Sabichão – opina sobre todos os assuntos, quando o voto dele não é o que venceu, normalmente não dá o braço a torcer e tem dificuldade de aceitar a opinião alheia”; “Maria vai com as outras – tipo influenciável, não tem opinião formada sobre os assuntos a serem debatidos e concorda sempre com a maioria”; “Caxias – leva as regras ao pé da letra, tem mania de perfeição e fica atento a tudo e a todos, é o típico perfeccionista”; “Chatonildo – tem anos de vida no condomínio, faz questão de contar que já foi síndico, que já integrou o conselho fiscal, gosta de explicar e comentar todas as decisões tomadas, e às vezes toma muito tempo das pessoas e acaba alongando demais as assem-bleias”; “Quietão – fala pouco e prefere ficar na dele, às vezes até dorme na assembleia”; “Barraqueiro – promove brigas, insulta condôminos, às vezes até parte para a agressão física, em algumas situações é capaz de forçar uma briga só para não ser aprovada determinada regra ou conduta”; “Isqueirinho – induz os outros a questionar todos os pontos discutidos e incentiva brigas e discussões”.

Deseja ler a entrevista completa, acesse o BDI - Boletim do Direito Imobiliário em www.diariodasleis.com.br

Entrevista: As soluções dos conflitos na convivência em condomínio - Parte 1: Síndicos, condôminos e o “Antissocial”

Julio Cesar Borges Baiz

Fala Doutor!

A partir desta edição iniciamos uma série de entrevistas sobre os vários tipos de conflitos existentes no condomínio.

Abordaremos vários temas como as funções dos síndicos, o comportamento dos condôminos, condômino antissocial, assembleias, vagas de garagens, segurança, etc....

Mas, antes de iniciar, deixamos claro que para uma boa convivência, seja ela onde for, é sempre necessário saber conversar/dialogar, saber ouvir e, acima de tudo, aprender a conviver com outras pessoas, segundo regras estabelecidas.

Nosso entrevistado para esta série é um especialista no assunto, Doutor Michel Rosenthal Wagner, Advogado e Diretor do Escritório MRW Advogados. Especializado em consultoria preventiva e contencioso, a empresas, condomínios e associações, mediante trabalho buscando a solução de conflitos, prevenindo-os, incluindo mediação e arbitragem com foco no direito imobiliário, urbano, de vizinhança, contratual, educacional e suas interfaces (www.mrwadvogados.com.br).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais os direitos e deveres do síndico?

Dr. Michel: Temos que pensar que o síndico está no lugar de “cuidador” - ele tem o dever de cuidar de um ambiente onde vivem pessoas, em geral onde moram, mas muitas vezes onde trabalham.

BDI: O que significa cuidar?

Dr. Michel: É cuidar da construção, dos equipamentos que mantém esta edificação funcionando, mas eu gosto de dizer mais que tudo: “É cuidar da forma que as pessoas estão usando este espaço para conviver!”

BDI: Como escolher o Síndico?

Dr. Michel: Diria que para bem escolher precisamos avaliar as habilidades e competências dos candidatos, e as necessidades especiais do condomínio. De qualquer forma tem que ser sempre uma pessoa organizada, tran-quila, sociável para se relacionar com tantos temas e pessoas diferentes, que saiba manter a edificação e os equipamentos, que valorize o patrimônio e saiba contratar as necessidades do condomínio, precisa saber um mínimo de “contas” e suas prestações, porque está administrando o que é de muita gente. O Síndico deve saber que viver bem no condomínio, mesmo de trabalho, valoriza o patrimônio e vale mais dinheiro também.

BDI: Existe uma faculdade específica para síndico ou pessoas de qualquer formação podem ser síndicos?

Dr. Michel: Para se candidatar a Síndico não se exige diploma, mas a profissão está se aperfeiçoando muito nestes últimos anos. Temos no mercado vários cursos de formação técnica. Falamos de habilidades e competências diversas na questão anterior. Nesta, além disso é preciso ver se o condomínio precisa de algum perfil mais específico, como por exemplo em tempo de reformas radicais ou de início de vida/implantação, pode ser melhor uma pessoa da área de exatas, mas posso afirmar que o perfil de humanas é, em geral, adequado e necessário. Nos condomínios residenciais, mais que nos comerciais, o Síndico tem que dispor de tempo para atender aos anseios dos condôminos.

BDI: O que é a função social do síndico?

Dr. Michel: É uma pessoa que tenha um fácil, ou um bom trato com as pessoas, com pequenos coletivos. Síndico que não tem habilidade com a questão relacional não deve ser síndico. A experiência de vida, um diploma técnico ou de nível superior, um trato gentil, educado, e enérgico quando necessário, são características bem vindas. Uma coisa interessante que se percebe é que se o síndico usa mais o termo “nós” do que “eu”, provavelmente esta comunidade estará mais satisfeita e ele estará exercendo seu cargo sem o peso de que tantos reclamam. Porque se o síndico usar mais a palavra “eu”, vai carregando todos os problemas sozinho e dizendo: “Sobra tudo para o síndico!”. Ao passo que se utilizar o “nós”, quando aparecer um problema, ele convoca uma assembleia para resolver o problema com a colaboração dos demais. Afinal o que é errado é errado, o que não deve ser, não deve ser. O síndico tem que ter a clareza do que está falando, tem que ter objetividade no que fala e faz. Se utilizar o “nós” ao invés do “eu”, certamente será um caminho melhor para o condomínio.

BDI: Qual deve ser o comportamento correto dos condôminos, dentro do condomínio?

Dr. Michel: Setenta por cento dos conflitos condominiais poderiam ser melhor e mais fáceis de serem resolvidos se houvesse uma postura atitudinal positiva por parte de cada condô-mino ou usuário. A propriedade se caracteriza por usar, usufruir e livre dispor, que significa: 1. Usar: poder usar com agrada-bilidade, que é o que se pretende quando se tem um lugar “seu”. 2. Usufruir: é o usufruto, ou seja, são os frutos que eu tiro disso, como por exemplo alugar ou emprestar; e 3. Livre dispor: poder vender para quem quiser e quando quiser.

BDI: O que seria uma postura atitudinal positiva?

Dr. Michel: Primeiro as pessoas precisam entender bem o que é área privativa e o que é área comum. Daí se precisa entender que área comum é a área de mais de uma pessoa, e que todas as pessoas têm que ter comportamento adequado, sociável, quando estejam em áreas públicas ou comuns. Ética e respeito ao “outro” é essencial na receita de sucesso. E depois, cada um tem que entender que mesmo estando na sua área privativa, apartamento, por exemplo, deve respeitar os direitos de vizinhança; que são de sossego, segurança e salubridade dos outros, o que eu chamo dos “3 Ss”. Acho que em resumo de princípios é isso, não fazer ao outro o que não se quer que se faça para nós ...

BDI: Quais são os direitos e deveres dos condôminos?

Dr. Michel: Não se deve falar em direitos e deveres, mas sim em “deveres e direitos”, ou seja, quem cumpre com os seus deveres tem espaço para ter os seus direitos. Precisamos pensar profundamente nesta inversão. Quem não cumpre com os seus deveres, no mínimo, vai ser olhado de forma negativa e isso não é bom no dia a dia para ninguém. Seja nas áreas comuns em geral, seja na entrada e saída, na garagem, no elevador, e até mesmo nos pensamentos, este comportamento reverbera para dentro da casa de cada um. Então, quando pensamos nos condôminos temos que administrar o nosso comportamento individual, profissional e o nosso comportamento onde quer que estejamos. Se você souber tratar as pessoas, respeitar as diferenças, ser inclusivo, os vários tipos de conflitos existentes no condomínio diminuirão, ou ao menos ficarão mais claros e as medidas mais eficazes.

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Entrevista: Financiamento Imobiliário: Entenda como funciona e evite problemas futuros

Julio Cesar Borges Baiz 

Fala Doutor!

A coluna “Fala Doutor!” traz até você dicas e esclarecimentos para que o seu financiamento seja feito de maneira correta, segura e, principalmente, sem futuras “dores de cabeça” quanto aos juros abusivos e taxas que não estavam acordadas no momento da assinatura do contrato.

A entrevista foi realizada com o Dr. Kênio de Souza Pereira (Coordenador da Seção Compra e Venda do BDI. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, Representante em MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário, Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG), um profissional que é unanimidade quando o assunto é “financiamento imobiliário”. Também, para a conclusão da entrevista, o Dr. Kênio contou com a colaboração dos Doutores Luiz Carlos de Menezes (Gerente Regional da Construção Civil da CAIXA-BH) e Breno Luiz de Lima e Castro (Consultor de Negócios Imobiliários do Banco Itaú/Unibanco – Plataforma BH).

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais os documentos necessários para o financiamento?

Dr. Kênio: Basicamente, são exigidos os documentos pessoais dos compradores e vendedores, ou seja, a Carteira de Identidade, CPF, prova do estado civil e comprovante de endereço, além dos documentos de comprovação de renda que pode ser através da apresentação dos três últimos contracheques ou a cópia da última Declaração de Imposto de Renda. A condição financeira de quem não tem contracheque ou carteira assinada, pode ser avaliada ainda com os extratos bancários dos últimos três ou seis meses dependendo da atividade que é exercida e de como se dá a movimentação bancária do postulante ao financiamento. Para iniciar a análise jurídica da operação é necessária a apresentação da matrícula e também da certidão negativa de ônus do imóvel em seus originais e atua-lizadas, além da cópia do IPTU do ano vigente ou documento similar onde conste a fração ideal do imóvel (se for parte de condomínio) de acordo com a matrícula. Quanto mais elementos e documentos o pretendente ao financiamento fornecer para comprovar sua real capacidade de pagamento e o baixo risco que ele oferece quanto à pontualidade, mais rápida será a aprovação do financiamento. É importante preencher de maneira completa e detalhada todos os formulários específicos para o início das análises e a confecção do contrato de financiamento.

Divisão do Procedimento

O Consultor de Negócios Imobiliários, Breno Luiz de Lima e Castro, explica que no Banco Itaú, por exemplo, o processo de concessão de financiamento é dividido em duas fases: a aprovação e a contratação. Na aprovação que pode ser feita com antecedência e sem ainda o imóvel definido, o foco é no cliente tomador de crédito e na sua comprovação de renda. Na fase seguinte, a de contratação, pode-se centrar esforços na análise do vendedor e no imóvel objeto da alienação através do financiamento, o que possibilita a dispensa de vários documentos que já foram analisados num primeiro momento, facilitando a montagem do processo e simplificando a análise da operação.

BDI: Como escolher a instituição para o financiamento?

Dr. Kênio: Como qualquer produto ou serviço, o pretendente deve fazer uma pesquisa de mercado para verificar qual a instituição que atende o seu perfil, sendo que a CAIXA oferece taxas muito competitivas para quem se enquadra na Carta de Crédito do FGTS, que tem o limite máximo de avaliação de R$ 130 a R$ 170 mil, dependendo do Estado da Federação. Todas as principais instituições financeiras do país oferecem o crédito imobiliário em suas carteiras. Essa concorrência gera benefícios ao consumidor, que hoje não fica limitado quanto ao crédito somente no banco onde já possui algum relacionamento, ou à mercê de algum tipo de monopólio de apenas uma instituição bancária. Para escolher a melhor instituição para o seu financiamento imobiliário o consumidor não deve levar em conta somente a taxa de juros nominal, mas também o custo efetivo total da operação que envolve os encargos obrigatórios da modalidade de crédito, que acaba variando bastante entre as instituições. Outro ponto de atenção é o prazo de contratação e disponibilização do crédito, além do atendimento especializado, pós-venda e alguns serviços e condições especiais que podem fazer toda a diferença para possibilitar a aquisição do bem desejado. Breno Luiz, explica que o Banco Itaú, por exemplo, oferece aos seus clientes a opção de financiar de maneira pré-aprovada e na forma de reembolso de todas as despesas envolvidas no processo de financiamento, como a tarifa de avaliação do imóvel, o pagamento do ITBI e os custos com o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Já a Netimóveis, considerada a pioneira do país em Rede Imobiliária, tem parceria com o Banco Santander, o que proporciona condições especiais para os clientes das imobiliárias que fazem parte dessa conceituada rede. Dessa maneira, cabe ao comprador analisar o que mais é adequado ao valor que pretende financiar.

BDI: Como pesquisar a melhor taxa?

Dr. Kênio: Diante da grande concorrência, todos os Agentes Financeiros têm suas taxas à disposição dos clientes nas agências ou através de sites na Internet, sendo que muitos disponibilizam simuladores on-line, onde é possível ter uma ideia inicial dos custos envolvidos. Devido ao aumento da demanda por crédito e às complexidades do processo surgiram também novos profissionais e empresas especializadas na assessoria ao cliente com relação ao processo do financiamento, atuando geralmente em conjunto com as imobiliárias, ajudando o cliente na pesquisa de melhores taxas e menores custos praticados no mercado.

BDI: No contrato com a instituição, quem pede financiamento pode discutir as cláusulas contratuais e sugerir mudanças? Pode nos dar algum exemplo?

Dr. Kênio: Na CAIXA, conforme o Gerente Luiz Carlos Menezes “não há essa possibilidade, pois o contrato é padronizado de acordo com a modalidade de financiamento”. Esse procedimento é comum nos demais bancos, ou seja, o contrato é de adesão. Logicamente, é de suma importância ler e entender as cláusulas dispostas no contrato antes de sua assinatura e no caso de dúvida procurar um advogado especializado para esclarecer algum ponto. Não é possível propor ou sugerir alterações, pois o contrato já contempla todas as variáveis possíveis ao longo de sua vigência. O contrato da maioria das instituições tem força de escritura pública. Para o comprador ter mais segurança sobre o que está assumindo, é interessante pedir um espelho da minuta ou um exemplo do modelo do contrato, logo no início do processo de contratação para análises e esclarecimentos quanto aos detalhes do contrato antes do dia programado para sua assinatura.

BDI: Por que é importante saber qual é o índice de correção estipulado no contrato?

Dr. Kênio: Porque o saldo devedor do financiamento será corrigido por este índice. Como o crédito imobiliário basicamente é disponibilizado através do fundo de poupança dos bancos, o índice que corrige o saldo devedor e, consequentemente, as prestações mensais é o mesmo índice que corrige os rendimentos da poupança, ou seja, hoje este índice é a TR – Taxa Referencial – que possui variação diária e a correção acontece usando o valor de referência sempre no mesmo dia do mês utilizado na emissão do contrato. Com essa regra, o comprador saberá de antemão o que ocorrerá durante o prazo do financiamento que geralmente é longo.

Quer saber mais, acesse o BDI - Boletim do Direito Imobiliário em www.diariodasleis.com.br

*Entrevista com Dr. Kênio de Souza Pereira