Entrevista: O que Você precisa saber sobre Penhora! Parte III

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI nº 10 - ano: 2013 - Fala Doutor!

Continuamos com a série de entrevistas sobre “Penhora”.

E, mais uma vez, contamos com os profissionais do renomado escritório Siqueira Castro Advogados, Dra. Rossana Fernandes Duarte¹ (Sócia coordenadora do setor de Negócios Imobiliários) e o Dr. Leonardo Augusto dos Santos Lusvarghi² (Advogado associado).

Portanto, Falem Doutores!

BDI: É possível penhorar o único bem de família?

Dra. Rossana: Sim. As hipóteses em que o bem de família pode ser penhorado estão descritas no art. 3º, da Lei nº 8009/90:

Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I - em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;

II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III - pelo credor de pensão alimentícia;

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens;

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

BDI: A falta de pagamento dos débitos condominiais pode gerar a penhora da unidade condominial? Pode dar um exemplo?

Dr. Leonardo: Sim. A falta de pagamento dos débitos condominiais pode resultar na penhora da unidade condominial, sendo garantido o privilégio ao condomínio de adjudicar a unidade, se autorizado pela assembleia geral, e desde que exerça o privilégio no prazo de vinte e quatro horas a contar do leilão (art. 63, §3º, Lei nº 4591/64).

A hipótese clássica prevista pela lei é o caso da falta de pagamento das prestações, decorrentes da compra de unidade, ao incorporador, estando condicionada à inadimplência por parte do adquirente ou contratante do pagamento de três ou mais prestações do preço da construção. Além dessa hipótese, também a inadimplência do pagamento dos encargos de condomínio possibilita a penhora da unidade condominial, retendo o condomínio o mesmo privilégio para adjudicação da unidade.

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Entrevista: O que Você precisa saber sobre Penhora! Parte II

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI nº 9 - ano: 2013 - Fala Doutor!

Continuamos com a série de entrevistas sobre “Penhora”.

E, mais uma vez, contamos com os profissionais do renomado escritório Siqueira Castro Advogados, Dra. Rossana Fernandes Duarte¹ (Sócia coordenadora do setor de Negócios Imobiliários) e o Dr. Leonardo Augusto dos Santos Lusvarghi² (Advogado associado).

Portanto, Falem Doutores!

BDI: Todos os estados do Brasil podem executar a penhora on line?

Dr. Leonardo: Nem todos os Estados do Brasil possuem, atualmente, sistema informatizado dos atos registrais praticados pelos cartórios de registro de imóveis. Segundo o art. 39 da Lei nº 11977/09, os atos registrais praticados a partir da vigência da Lei de Registros Públicos serão inseridos no sistema de registro eletrônico até 2014. Assumindo uma visão otimista da previsão legislativa, um sistema integrado está por vir nos próximos anos.

Até o momento alguns tribunais já firmaram convênios com a ARISP para oportunizar a penhora on line de imóveis: é o caso dos TRTs da 2ª e da 15ª região, do TRF da 3ª região, do TJPE e do TJMS.

Notícia relativamente recente é a do desenvolvimento de sistema parecido pelo TJDFT em convênio com a Associação dos Notários e Registradores do Distrito Federal – ANOREG/DF, denominado “sistema eRIDF”.

BDI: Bem de família não pago, pode ser penhorado? Por quem?

Dra. Rossana: Conforme art. 3º, II, da Lei nº 8009/90, a impenhorabilidade do bem de família não é oponível se a execução for movida pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado a construção ou para a aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do contrato. Desta forma, o imóvel não pago pode ser penhorado pela instituição financeira que oferece crédito para a compra do imóvel a fim de satisfazer o débito formado pelo financiamento.

BDI: Como funciona a penhora de imóvel que se encontra em processo de usucapião?

Dr. Leonardo: A penhora sobre imóvel que se encontra em processo de usucapião pode ser realizada, mas é passível de ser atacada por meio de Embargos de Terceiro uma vez demonstrada posse longeva e os demais requisitos da usucapião, uma vez que a usucapião pode ser arguida como matéria de defesa conforme Súmula 237 do STF (“O usucapião pode ser arguido em defesa”). Nesse sentido, segue recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo:

EMENTA – APELAÇÃO – EMBARGOS DE TERCEIRO – EXECUÇÃO FISCAL - Penhora realizada sobre imóvel objeto de ação de usucapião sem trânsito em julgado – Pretensão do possuidor de levantar a constrição – Alegação de que todos os requisitos para a usucapião especial de imóvel urbano estão presentes. Sentença de improcedência. Apelo do embargante. USUCAPIÃO. Possibilidade de arguição pela via dos embargos de terceiro. Defesa possessória pode ser usada para elidir a constrição. Prova de que o embargante é terceiro de boa-fé com posse longeva. Vício na constrição demonstrado. Sentença reformada. Recurso provido. (TJSP – APL 234452220098260361 – Rel. João Carlos Garcia - 8ª Câmara de Direito Público – j. 05.12.2012)

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Entrevista: O que Você precisa saber sobre Penhora! Parte I

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI nº 8 - ano: 2013 - Fala Doutor!

A partir desta edição iniciamos uma série de entrevistas sobre “Penhora”.

Pela complexidade do tema, convidamos os profissionais do renomado escritório Siqueira Castro Advogados, Dra. Rossana Fernandes Duarte¹ (Sócia coordenadora do setor de Negócios Imobiliários) e o Dr. Leonardo Augusto dos Santos Lusvarghi² (Advogado associado).

Portanto, Falem Doutores!

BDI: O que é penhora?

Dra. Rossana: É ato executivo pelo qual os bens do executado são apreendidos, direta ou indiretamente, para futura expropriação e satisfação do débito exequendo.

BDI: Em quais dispositivos legais está amparada a penhora?

Dr. Leonardo: A penhora encontra-se amparada na Seção I do Capítulo IV do Título II do Livro II (Processo de Execução) do Código de Processo Civil Brasileiro (art. 646 e ss.).

BDI: Qual a diferença entre penhora, bloqueio e sequestro?

Dra. Rossana: A penhora é ato executivo que tem por fim determinar o bem sobre o qual se realizará a expropriação do patrimônio do executado, sujeitando-o à execução. O requisito para tal ato é a falta de adimplemento de obrigação de dar quantia certa (já presente título executivo judicial ou extrajudicial), sendo necessária a futura excussão de bens do executado para satisfação do exequente. A penhora, portanto, não atinge o plano da validade do negócio jurídico caso seja realizada eventual alienação do bem penhorado (i.e., não o torna indisponível de pleno direito), produzindo apenas consequências no nível da eficácia desse negócio jurídico em relação a terceiros (exequente).

O bloqueio de bens é medida judicial de natureza cautelar (inominada) que pode ter inúmeros motivos. Tal determinação judicial torna o bem indisponível, sendo que a sua alienação será considerada ineficaz. P. ex., o bloqueio de bens tratado no art. 16, §2º, da Lei de Improbidade Administrativa (Lei nº 8429/92). Em sede de direito registral e imobiliário, o bloqueio de matrícula é previsto no art. 214 da Lei de Registros Públicos, segundo o qual poderá ser determinado o bloqueio da matrícula de ofício pelo juiz que entenda que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação, se houver evidências de nulidade em registros prévios.

O sequestro é medida cautelar típica de função conservativa para preservar a integridade de determinado bem que é ou será objeto de uma disputa judicial. Tal medida tem por fundamento garantir a futura tutela para entrega de coisa certa em vista do perigo de possível danificação, depreciação, dissipação ou desaparecimento da coisa objeto da disputa. Dois são os efeitos da determinação do sequestro de um bem: a) a restrição física da posse do dono, uma vez que o bem será entregue a depositário judicial; b) a imposição de ineficácia dos atos de transferência dominial em relação ao processo em que se determinou o sequestro.

BDI: Por quais motivos um imóvel pode ser penhorado?

Dr. Leonardo: A falta de pagamento de obrigação de dar quantia certa representada por título executivo judicial ou extrajudicial.

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Entrevista: A relevância da Administração Imobiliária - Parte VI - Final

Julio Cesar Borges Baiz 

BDI nº 7 - ano: 2013 - Fala Doutor!

Nesta edição, encerramos as entrevistas sobre “Administração Imobiliária”.

Pela complexidade do tema, contamos com a experiência do Presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Dr. Rubens Carmo Elias Filho.

Portanto, Fala Doutor!

BDI: Quais as principais atribuições do departamento de contabilidade de uma administradora de condomínio?

Dr. Rubens: A rigor, ao departamento de contabilidade compete: acompanhar os casos de inadimplentes; acompanhar, fiscalizar e analisar as notas fiscais, extratos bancários, pagamentos, contribuições; contabilizar receitas e despesas; verificar se todos os atestados estão em dia, como NR 10 Para-Raios (Normas Regulamentadoras de Instalações Elétricas); NR 5 CIPA (Normas Regulamentadoras de Segurança e Saúde no Trabalho); checar os balancetes de prestação de contas aos condôminos; checar recolhimento dos direitos trabalhistas (INSS, FGTS etc); elaborar a folha de pagamento e realizar os pagamentos, emitir boletos de pagamento das cotas condominiais, confeccionar pastas de prestação de contas mensal, etc.

BDI: Quais as principais atribuições do departamento jurídico de uma administradora de condomínio?

Dr. Rubens: Como já foi apontado em questões anteriores, não é aconselhável que os serviços jurídicos sejam oferecidos pelas administradoras, mas por escritórios de advocacia. Assim, caberá ao respectivo escritório a propositura de ação de cobrança de cotas condominiais, ações relativas ao direito de vizinhança, ação anulatória de assembleia geral, análise de contratos, patrocínio dos interesses do cliente na forma que tiver sido ajustado. O jurídico interno da administradora, além de assessorá-la nas questões que lhe são atinentes, poderá contribuir para solucionar eventuais dúvidas de seus colaboradores na própria atividade de administração de imóveis e condomínios, que é a atividade-fim da empresa.

BDI: Quais os principais serviços oferecidos por uma administradora de condomínio?

Dr. Rubens: É de grande relevância o papel das administradoras na organização e funcionamento dos condomínios, assim como na administração de locações. O rol de serviços oferecidos por uma administradora de condomínio é vasto, podendo variar conforme o pactuado entre as partes, via contrato de prestação de serviços. Alguns exemplos: participação em assembleia, assessoria em reuniões do corpo diretivo, assessoria administrativa como a confecção de pastas de prestação de contas, elaboração e entrega anual da DIRF / SRF, entrega anual de informe de rendimentos – empresas e prestadores de serviços. A AABIC possui uma lista com aproximadamente 140 serviços que são prestados mensalmente pelas administradoras em prol dos condomínios.

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