Julio Cesar Borges Baiz
Continuamos com a série “Entenda de Locação”. E, novamente, contamos com a participação do Doutor Jaques Bushatsky (Advogado e Diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário - MDDI).
Portanto, Fala Doutor!
BDI: Quem deve fazer o seguro contra incêndio?
Dr. Jaques: Em contratos de locação, essa obrigação pode ser ajustada. É importante lembrar que cabendo ao locatário, caso ele não contrate o seguro, essa falta consistirá infração contratual grave, podendo ocasionar até mesmo a rescisão do contrato.
BDI: Se o proprietário contrata um seguro contra incêndio de valor inferior ao do imóvel, o que pode acontecer?
Dr. Jaques: Se a responsabilidade pela contratação do seguro era do proprietário e ele o fez por valor insuficiente, arcará com o prejuízo, em caso de sinistro.
BDI: Se no contrato não houver data fixa para o pagamento do aluguel, como deve ser feito?
Dr. Jaques: Essas situações em geral ocorrem por simples, embora incrível, esquecimento. Na prática, o vencimento finda fixado na data em que geralmente for pago o aluguel. Porém, acho que é necessário que em algum momento, um dos contratantes ajuste a data por escrito ou, ainda, que notifique o outro contratante, para determinar um vencimento.
BDI: O contrato verbal é legal?
Dr. Jaques: É perfeitamente legal. O problema que ocorrerá será provar a sua existência. Outro problema: o contrato verbal não dá alguns direitos, como é o caso da locação não residencial na qual, para se permitir a renovatória, se exige um contrato escrito. Outro problema: somente se pode obrigar o inquilino a pagar o IPTU, se isso estiver expresso em contrato. Como na locação verbal não existe contrato expresso, o locador findará com o ônus do pagamento.
BDI: Como se prova a existência do contrato verbal?
Dr. Jaques: Em locação, o início da prova é feito com a exibição dos recibos de aluguéis. No mais, se levam testemunhas, se tenta mostrar porque o inquilino mora naquele prédio (que é do locador), como e quando paga, e assim por diante.
BDI: Se uma das partes falecer, o que acontece com o contrato de locação?
Dr. Jaques: Basicamente, o contrato permanece valendo, com os sucessores.
BDI: Em quais situações o proprietário pode retomar o imóvel?
Dr. Jaques: Em regra, ao fim do período contratado, em caso de infração contratual (a mais séria é a falta de pagamento), e ainda, conforme o caso, para uso de descendentes ou ascendentes.
BDI: A venda do imóvel durante um contrato de locação vigente interrompe a locação?
Dr. Jaques: Nem sempre! Em muitos contratos é claramente prevista a continuação da locação, mesmo em caso de venda do imóvel.
BDI: Em quais condições deverá ser devolvido o imóvel locado?
Dr. Jaques: Sempre em perfeito estado, com a única ressalva legal, de que poderá ser devolvido com o desgaste pelo seu uso normal. Em termos bem práticos: a pintura pode estar desgastada, mas não pode existir um buraco na parede. O desgaste é por conta do locador, mas o reparo do buraco, correrá por conta do locatário, exceto em casos muito especiais.
BDI: Caso haja a continuidade da locação, após o vencimento do contrato, deve ser feito um novo contrato?
Dr. Jaques: Não obrigatoriamente. Devo dizer que a vantagem de assinar um novo contrato é deixar bem claro a data do término do novo período, dando segurança aos contratantes. E, no caso das locações não residenciais, o novo prazo poderá ser somado ao período anterior, permitindo, então, a renovação judicial da locação.
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